一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是什么

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種將地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市三方面的發(fā)展相結(jié)合的商業(yè)模式，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，有著提升城市的產(chǎn)業(yè)價(jià)值和產(chǎn)業(yè)能力、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、聚集人口與資本、調(diào)整城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等方面具有獨(dú)特功能。接下來(lái)本文將介紹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是什么。

1、以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)租售為主的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

這類型的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，一般跟住宅、商業(yè)地產(chǎn)一樣，走拿地、建設(shè)、銷售或租賃的流程，周而復(fù)始地滾動(dòng)循環(huán)。

2、以PPP為主的產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商模式

這類型的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式主要是，通過(guò)尋求地方政府與企業(yè)之間能夠?qū)崿F(xiàn)雙贏的契合點(diǎn)，以產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)來(lái)幫助政府實(shí)現(xiàn)地域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)再獲取廉價(jià)土地，實(shí)現(xiàn)互幫互贏。

3、以雙輪驅(qū)動(dòng)為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式

這類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，由產(chǎn)業(yè)投資商向社會(huì)資本募集園區(qū)開(kāi)發(fā)基金。該基金不僅會(huì)投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)，同時(shí)還將投向具有市場(chǎng)前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)的同時(shí)還帶動(dòng)園區(qū)資產(chǎn)增值。

4、提供產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)平臺(tái)，服務(wù)全生命周期的運(yùn)營(yíng)模式

這種類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，針對(duì)入園企業(yè)搭建綜合服務(wù)平臺(tái)，為企業(yè)提供全方位服務(wù)體系，服務(wù)企業(yè)從苗圃、孵化、加速到成長(zhǎng)的全生命周期。

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)分析

1、市場(chǎng)需求不確定性

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等多方面因素的影響，呈現(xiàn)出一定的不確定性。一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可能在規(guī)劃時(shí)估計(jì)到的市場(chǎng)需求，并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，導(dǎo)致項(xiàng)目盈利能力不足。

2、運(yùn)營(yíng)成本高企

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本通常較高，包括土地成本、建設(shè)成本、設(shè)施設(shè)備維護(hù)成本等。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的維護(hù)運(yùn)營(yíng)期較長(zhǎng)，而且還受到政策法規(guī)、環(huán)境保護(hù)等多方面的影響，進(jìn)一步增加了運(yùn)營(yíng)成本。

3、產(chǎn)權(quán)管理難度大

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)管理，包括租賃管理、物業(yè)管理等工作，管理難度較大。尤其是對(duì)于大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)來(lái)說(shuō)，管理難度更是增加。產(chǎn)權(quán)管理不善可能導(dǎo)致項(xiàng)目空置率增加、租金下降等問(wèn)題，從而影響項(xiàng)目的盈利能力。

4、效益周期較長(zhǎng)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的效益周期通常較長(zhǎng)，需要考驗(yàn)投資者的耐心和財(cái)力。特別是一些高技術(shù)含量的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其建設(shè)投資巨大，而且盈利周期可能需要更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)實(shí)現(xiàn)。

三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)對(duì)應(yīng)策略

1、提高市場(chǎng)定位精準(zhǔn)度

針對(duì)市場(chǎng)需求不確定性，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，提高市場(chǎng)定位的精準(zhǔn)度，提前了解市場(chǎng)需求的動(dòng)態(tài)變化，進(jìn)而進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃與布局。還可以加強(qiáng)與政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)等的合作，了解政策動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃，確保項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求。

2、降低運(yùn)營(yíng)成本

針對(duì)運(yùn)營(yíng)成本高企的問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)提高建設(shè)效率、節(jié)約能源資源、降低物業(yè)管理成本等途徑來(lái)降低運(yùn)營(yíng)成本?？梢约訌?qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化管理，優(yōu)化人力資源配置，提高管理效率。

3、加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理

針對(duì)產(chǎn)權(quán)管理難度大的問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以加強(qiáng)與租戶的合作，制定合理的租賃管理制度，提高租賃管理的效率，降低空置率?？梢约訌?qiáng)物業(yè)管理，提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，提高租戶的滿意度，增加租賃穩(wěn)定性。

4、穩(wěn)健投資戰(zhàn)略

針對(duì)效益周期較長(zhǎng)的問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以制定穩(wěn)健的投資戰(zhàn)略，合理分散投資風(fēng)險(xiǎn)，降低項(xiàng)目盈利周期?？梢赃x擇一些高效益、低風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，提高整體投資回報(bào)率。

除了以上的應(yīng)對(duì)策略，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)加強(qiáng)與產(chǎn)業(yè)企業(yè)的合作，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)企業(yè)之間的深度融合，提高項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)水平，增加項(xiàng)目的附加值。可以加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)、風(fēng)投機(jī)構(gòu)等的合作，引入更多的資金支持，提高項(xiàng)目的資金運(yùn)作能力。