一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資方式是什么 ?
融資方式是“投融管退”中相當重要的一環(huán),對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來說,以持有型物業(yè)運營為主的,融資方式就顯得更為重要,那么你知道產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資方式是什么嗎?
1、銀行貸款
銀行貸款是最常規(guī)的地產(chǎn)融資渠道。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多是偏遠的工業(yè)用地,在銀行貸款抵押方面幾乎沒有太多價值,銀行也很難對此進行估值和冒險貸款。
同時,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實際資金需求與銀行各類資金在期限上存在一定的錯配,且銀行對項目資本金比例要求較高并需提供擔保,融資成本較高;銀行對園區(qū)貸款也是基于未來有現(xiàn)金流的進行貸款,且貸款要經(jīng)過風險評估、貸款審批等一系列流程,對貸款的還款來源、現(xiàn)金流等有相關要求。而現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)早期只能產(chǎn)生較少的現(xiàn)金流或者不產(chǎn)生現(xiàn)金流,難以覆蓋貸款本息,就難以獲得銀行貸款。

2、基金融資
也就是產(chǎn)業(yè)基金融資,近年來,產(chǎn)業(yè)基金得到長足發(fā)展。部分私募基金投資者已經(jīng)變得更加理性和成熟,往往能夠承受8-10年的投資回報期,這已經(jīng)契合了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特性。
近年來,密集的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)私募基金涌現(xiàn),與市場資金的供給量大有關聯(lián),尤其是從傳統(tǒng)地產(chǎn)領域擠壓而出、具有強烈避險需求的大量資金,以及看好國內產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景的海外資本,成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金的踴躍參與者。
當下在中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域,能夠比較順暢利用基金形式進行融資的,首推物流地產(chǎn),這個從普洛斯頻繁的物流地產(chǎn)基金案例當中已經(jīng)體現(xiàn)得非常充分。此外,針對綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)類的基金也開始逐漸成熟起來。
3、夾層融資
夾層融資是指在風險和回報方面介于優(yōu)先債務和股本融資之間的一種融資形式。是一種無擔保的長期債務,表面上看起來是股權轉讓,但實際約定未來回購,并以差價作為利息或支付約定利息。在很多情況下起到“過橋”融資的作用,一般期限是一到兩年。例如,做房地產(chǎn)夾層融資,從企業(yè)拿到土地到取得開發(fā)貸之間的資金需求由夾層融資來滿足。
這種融資方式,股債間可以靈活變換,可謂“進可攻退可守”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領導者華夏幸?;鶚I(yè),就非常擅長這種靈活機動的融資形式。
4、債權融資
也可以稱為“債權轉讓式融資”。這是一種較為常見的融資形式,即將自己享有的債權以一定現(xiàn)金作價賣給第三方,相當于以一定的成本提前回收了這部分現(xiàn)金,加快了債權盤活和資金周轉速度,很多處于快速擴張期的公司都會傾向于采取這種融資方式。
5、債務重組
這是一種巧妙的融資方式,債務快到期了,就來個乾坤大挪移,將這筆債務轉讓給別家,相當于延長了還款日期,或者說就是又借到一筆新的融資。
6、永續(xù)債
銀根緊縮的環(huán)境下,被稱為“債券里的股票”的永續(xù)債開始活躍,受到企業(yè)追捧。由于永續(xù)債不設還款期限,同時可不計入公司債務,企業(yè)可在進行高額融資的同時規(guī)避負債率被拉高的風險;對于投資者來說,利息較高的永續(xù)債可為其提供長期而穩(wěn)定的現(xiàn)金收益,堪稱雙贏。
7、園區(qū)PPP
園區(qū)PPP是基于產(chǎn)業(yè)園區(qū)這種公共服務產(chǎn)品的政企合伙模式,其本質仍然是一種融資手段。
PPP模式是公共基礎設施建設中發(fā)展起來的一種優(yōu)化的項目融資與實施模式,這是一種以各參與方的“雙贏”或“多贏”為合作理念的現(xiàn)代融資模式。
8、售后回租式融資租賃
售后回租是將自制或外購的資產(chǎn)出售,然后向買方租回使用。回租是承租人將其所擁有的物品出售給出租人,再從出租人手里將該物品重新租回,此種租賃形式稱為回租。采用這種租賃方式可使承租人迅速回收購買物品的資金,加速資金周轉。
9、REITs
即房地產(chǎn)信托投資基金。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資,直接轉化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。
10、互聯(lián)網(wǎng)金融
互聯(lián)網(wǎng)金融是傳統(tǒng)金融機構與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)技術和信息通信技術實現(xiàn)資金融通、支付、投資和信息中介服務的新型金融業(yè)務模式,已經(jīng)日益成為一種新興的金融創(chuàng)新模式和企業(yè)融資渠道,但由于相關法律法規(guī)不健全、監(jiān)管存在漏洞、互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)風險控制能力較弱等原因,近年來也頻發(fā)惡意違約,造成了巨大的風險,國家正在不斷對互聯(lián)網(wǎng)金融加強監(jiān)管。
11、公司債
無論是A股還是在港股都有發(fā)債融資的渠道,A股有企業(yè)債、公司債、短期融資票據(jù)等等,現(xiàn)在還新增加了“一帶一路”公司債,而在香港資本市場則有“點心債”、可轉債、優(yōu)先票據(jù)等。
12、ABS(資產(chǎn)證券化)
資產(chǎn)支持證券(AssetBackedSecurities,ABS)又叫資產(chǎn)證券化,是以一定現(xiàn)金流為依托,將其進行結構化包裝,形成可以上市交易的證券化產(chǎn)品的過程。其整個交易過程主要涉及原始權益所有人、特殊目的載體(SPV)、投資者幾方,同時涉及相關中介機構。權益所有人將資產(chǎn)(通常為現(xiàn)金流)出售給特殊目的載體,特殊目的載體經(jīng)資產(chǎn)結構化整合向投資者發(fā)行證券,收回現(xiàn)金付給權益所有人,在以后的年度以每年的現(xiàn)金流支撐證券本息的償還。在企業(yè)的資產(chǎn)證券化業(yè)務之中,所出售的并不是企業(yè)的某項資產(chǎn),而是未來的現(xiàn)金流量,更確切的說是企業(yè)擁有的收取某項費用的債權。
二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資要注意什么細節(jié)
1、根據(jù)項目開發(fā)周期安排,確定分階段的資金需求。確定項目科學合理的開發(fā)周期,考慮項目的實際情況,以及自有資金和市場行情狀況,根據(jù)每一期的建設規(guī)模,計算出總的資金需求量,在分析企業(yè)內部可用于項目建設的自有資金后,再提出該階段的融資需求計劃。
在每一期的開發(fā)計劃中,對項目的現(xiàn)金流量進行合理預測。要區(qū)分出售物業(yè)與自持物業(yè)的比例,測算項目現(xiàn)金流量的大小,及對資金需求規(guī)模和使用期限的長短,以便于進行融資時,確定是選擇采取債務融資,還是權益融資的方式,如選擇債務融資,則應考慮是短期性或者長期性資金需求。
2、對項目未來的盈利能力及發(fā)展前景進行評估。如果未來項目的盈利能力越強,財務狀況好,資產(chǎn)變現(xiàn)能力強,承擔財務風險的能力就強,且項目未來的投資利潤率高于債務融資成本,負債越多,項目的凈資產(chǎn)收益率就越高,對企業(yè)發(fā)展及權益資本所有者就越有利,這種情況下,債務籌資是一種不錯的選擇。
3、要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進行項目融資,首先要符合國家的法律法規(guī),滿足合法性原則。另外,不同融資方式有不同的資金成本,應分析和比較各種融資方式資金成本的高低,盡量選擇資金成本低、融資風險小的融資方式。