拆遷房屋評估價怎么算？

1、要知道房屋評估的目的

在拆遷前期，征收方都會對房屋進(jìn)行評估，評估主要的目的是為了征收部門還有被拆遷方清楚的了解房屋的實際價值，為后期補償提供依據(jù)。對于房屋價值的評估是直接關(guān)系到房屋的實際補償，這個是重中之重。

2、評估機(jī)構(gòu)如何選定

當(dāng)今，房屋評估機(jī)構(gòu)也是非常之多，在選擇時一定要詳細(xì)了解，是否具有評估資質(zhì)，只有具有評估資質(zhì)的評估公司做出的評估才可靠，并且，評估機(jī)構(gòu)事由被征收人協(xié)商進(jìn)行選擇的，協(xié)商不定，按照少數(shù)服從多數(shù)的原則確定。如果征收的面積較大，也是可以選擇兩家評估公司的，不過要有一家公司作為牽頭單位方可。要注意如果評估機(jī)構(gòu)沒有資質(zhì)或者未經(jīng)評估就進(jìn)行拆遷，這樣是完全不合法的。

3、在評估中，征收方要履行的義務(wù)

（1）調(diào)查前期，征收方要對征收房屋進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象，評估公司要對房屋進(jìn)行實地勘察，調(diào)查房屋實際情況，做好拍攝錄像等工作，這些資料要能反映出房屋內(nèi)外的實際情況并妥善保管。對于這些資料，被征收方要進(jìn)行簽字確認(rèn)。需要注意的是，這些都要有征收方蓋章、評估公司蓋章、被征收人簽字。

（2）公示期間，評估公司要評估結(jié)果提供給征收方，征收方要將評估結(jié)果進(jìn)行公示，公示期滿后，如果沒有異議，就按照評估價格進(jìn)行補償，存在異議的話，評估公司要對評估結(jié)果進(jìn)行解釋說明，還有就是要被征收人在收到評估結(jié)果10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。如果對于復(fù)核結(jié)果還不滿意，就要在10日內(nèi)向當(dāng)?shù)卦u估專家委員會申請鑒定。還是不行的話，就只能按照按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定處理。

4、評估費用的承擔(dān)

在評估公司選定之后，都是有征收方與評估公司簽訂委托合同，因此評估鑒定的費用是由征收方支付的，如果鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評估費用由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。所以，大家不必?fù)?dān)心，這些費用是不需要自己承擔(dān)的。

房屋征收拆遷評估流程的注意事項

1、注意估價時點。

根據(jù)相關(guān)股價指導(dǎo)意見的規(guī)定，農(nóng)村房屋拆遷評估為征地公告發(fā)布之日，估價方法以市場比較法為主，即以估價時點附近類似房地產(chǎn)價格與估價對象(被拆遷房屋)進(jìn)行對比修正。

估價時點的確定直接影響到被征地及被拆遷地上物的估價結(jié)果。常有征地主體為了制定征地方案，進(jìn)行補償安置資金預(yù)算，在征地公告之前對擬征地地段進(jìn)行了預(yù)評估。這種做法應(yīng)限定于制定征地方案，而不能代替征地公告后的評估程序。一則以預(yù)評估代替征地評估，剝奪了被征地人選擇評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利。二則剝奪了被征地及地上物在預(yù)評估時點至征地公告頒發(fā)時點的升值利益。

2、估價報告的有效期。

應(yīng)為征地公告的期限。評估報告具有時效性，一般與征地公告同時失效，但最長不超過征地期限。評估報告的有效期應(yīng)在報告中說明。估價報告超過1年的，應(yīng)重新進(jìn)行估價。

3、確定估價機(jī)構(gòu)。

從事征地估價的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)拆遷、征地主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的房屋拆遷估價資格。相關(guān)估價指導(dǎo)規(guī)定，估價機(jī)構(gòu)的選擇采取被征地人投票或征地當(dāng)事人抽簽的方式，按照這一設(shè)計，估價機(jī)構(gòu)的遴選應(yīng)當(dāng)包括以下五個步驟：

(1)公告估價項目和評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)要求；

(2)符合條件的估價機(jī)構(gòu)報名；

(3)評估機(jī)構(gòu)競選；

(4)被拆遷人投票或拆遷人抽簽確定評估機(jī)構(gòu)；

(5)公示入選評估機(jī)構(gòu)。

4、委托評估機(jī)構(gòu)的條件。

根據(jù)相關(guān)意見的規(guī)定，估價機(jī)構(gòu)由征地主體委托并支付拆遷評估費用。被征地人應(yīng)注意房屋拆遷估價的委托時機(jī)，應(yīng)為征地公告后委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

其一，沒有征地公告，就沒有權(quán)利和資格委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行以征地安置補償為目的的專項評估。

其二，估價的時點為征地公告之日，如在征地公告之前委托估價，必然使估價時點提前，造成估價結(jié)論不準(zhǔn)確，從而影響了被征地人的利益。

5、評估方式、流程。

按照評估規(guī)范的規(guī)定，評估分為分類評估和分戶評估。征地拆遷規(guī)模較小的，可以直接進(jìn)行分戶評估，根據(jù)分類評估結(jié)果經(jīng)協(xié)商達(dá)不成補償安置協(xié)議的，可以要求分戶評估。分戶評估是指估價機(jī)構(gòu)根據(jù)被征地及被拆遷地上物和安置房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途、建筑面積、成新、朝向、樓層、裝修、環(huán)境、設(shè)施配套等因素按戶進(jìn)行的評估。

6、公示、送達(dá)程序。

被征地人應(yīng)核實估價機(jī)構(gòu)公布的初步估價結(jié)果和送達(dá)分戶估價報告的程序是否合法。根據(jù)相關(guān)估價指導(dǎo)意見的規(guī)定，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)將初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。征地主體應(yīng)向被征地人轉(zhuǎn)交分戶估價報告，并告知被征地人，若對估價報告有疑義或異議的，可以向原估價機(jī)構(gòu)詢問，申請復(fù)核，或者另行委托估價機(jī)構(gòu)重新評估。對委托人因原估價結(jié)果，復(fù)核結(jié)果有異議或另行委托的估價結(jié)果與原估價結(jié)果有差異，且協(xié)商達(dá)不成一致意見，征地當(dāng)事人在收到估價報告，復(fù)估結(jié)論或重估報告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。

拆遷估價的方法主要是什么

1、重置成本法

重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個評估時間點，假如要求5月1日起進(jìn)行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值 人工的價值 相關(guān)稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應(yīng)的折損率(70%或80%等)。

成本法在以前就運用相當(dāng)廣泛，土地價值，房屋價值都可以運用成本法進(jìn)行評估，但現(xiàn)在590號令以及建設(shè)部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。

2、收益法

在590號令當(dāng)中有相關(guān)的要求，如果用于生產(chǎn)經(jīng)營則對于其生產(chǎn)經(jīng)營的評估要運用收益法，其實就是預(yù)估一下未來預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來體現(xiàn)，把資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當(dāng)中不常運用，意思是把不動產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤率。

收益法主要評估一些在實踐當(dāng)中進(jìn)行實際生產(chǎn)經(jīng)營的商業(yè)性質(zhì)的主體，一些勞動附加值比較大的勞動密集型行業(yè)、專利技術(shù)性可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業(yè)，原則上對其行業(yè)企業(yè)應(yīng)按照收益法進(jìn)行實際評估。

收益法在實踐的過程中運用不是很多，評估公司不涉及收益法部分，評估公司運用較多的是成本法和市場比較法兩種。

3、市場比較法

需要注意的是，參照類似的房地產(chǎn)市場價值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)(國有、集體)、同用途(商業(yè)、工業(yè)、住宅)，商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實踐的過程中需要注意屬于什么用地，要參考附地范圍相同性質(zhì)的用地價值，主要是參照類似房地產(chǎn)市場的價值。

4、假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法在實踐中運用不多，例如開發(fā)商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運用到假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行實際評估，開發(fā)商需要土地利用實際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅，也有可能是廠房，需要運用土地開發(fā)滿足主體要件。所以要預(yù)估出土地開發(fā)后的價值，扣除相應(yīng)的稅費、土地利用后相應(yīng)的損耗等所體現(xiàn)出的市場價值。

很多中小型企業(yè)都希望適用假設(shè)開發(fā)法，特別針對一些未利用的土地，也就是開發(fā)商購買后沒有實際利用，還在申請審批規(guī)劃等文件的時候，占用土地的行為就應(yīng)該運用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評估。例如，唐山某鋼鐵企業(yè)，企業(yè)進(jìn)行外遷，與政府進(jìn)行協(xié)商如何評估剩余土地的價值，必須運用假設(shè)開發(fā)法來評估土地使用權(quán)的價值，實踐當(dāng)中運用相對較少。

5、基準(zhǔn)地價修正法

基準(zhǔn)地價修正法主要是評估土地在進(jìn)行實際區(qū)位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數(shù)以及修正出來最后的價值，在實踐當(dāng)中應(yīng)用不是很廣泛。

房屋拆遷的評估流程

拆遷評估的流程主要包括八個階段：

第一個程序是前期洽談、現(xiàn)場勘察。

比如有一個拆遷工程需要評估公司做，或者是招標(biāo)，或者是直接委托評估機(jī)構(gòu)。首先要了解大概狀況，包括去現(xiàn)場初步勘察，了解評估范圍、對象等。

第二個階段是簽訂評估合同，然后制定工作計劃。

如果某評估公司要參與此次房屋拆遷，需要談一下收費的問題，評估收費國家有指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，同時參考市場情況商討。委托雙方簽訂評估委托合同。

第三個程序是外業(yè)入戶評估。

外業(yè)階段，評估機(jī)構(gòu)需要到現(xiàn)場逐戶進(jìn)行評估。

第四個程序是內(nèi)業(yè)結(jié)算。

外業(yè)評估之后需要把這些數(shù)據(jù)進(jìn)行輸機(jī)，按照公式進(jìn)行測算。

第五個程序是出具正式評估報告。

第六個程序是送達(dá)報告送到拆遷戶手中。

第七個程序是動遷解釋。

第八個程序是把報告歸檔。

即項目結(jié)案，有關(guān)的資料結(jié)案。