拆遷房屋評估價(jià)怎么算？

1、要知道房屋評估的目的

在拆遷前期，征收方都會對房屋進(jìn)行評估，評估主要的目的是為了征收部門還有被拆遷方清楚的了解房屋的實(shí)際價(jià)值，為后期補(bǔ)償提供依據(jù)。對于房屋價(jià)值的評估是直接關(guān)系到房屋的實(shí)際補(bǔ)償，這個(gè)是重中之重。

2、評估機(jī)構(gòu)如何選定

當(dāng)今，房屋評估機(jī)構(gòu)也是非常之多，在選擇時(shí)一定要詳細(xì)了解，是否具有評估資質(zhì)，只有具有評估資質(zhì)的評估公司做出的評估才可靠，并且，評估機(jī)構(gòu)事由被征收人協(xié)商進(jìn)行選擇的，協(xié)商不定，按照少數(shù)服從多數(shù)的原則確定。如果征收的面積較大，也是可以選擇兩家評估公司的，不過要有一家公司作為牽頭單位方可。要注意如果評估機(jī)構(gòu)沒有資質(zhì)或者未經(jīng)評估就進(jìn)行拆遷，這樣是完全不合法的。

3、在評估中，征收方要履行的義務(wù)

（1）調(diào)查前期，征收方要對征收房屋進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象，評估公司要對房屋進(jìn)行實(shí)地勘察，調(diào)查房屋實(shí)際情況，做好拍攝錄像等工作，這些資料要能反映出房屋內(nèi)外的實(shí)際情況并妥善保管。對于這些資料，被征收方要進(jìn)行簽字確認(rèn)。需要注意的是，這些都要有征收方蓋章、評估公司蓋章、被征收人簽字。

（2）公示期間，評估公司要評估結(jié)果提供給征收方，征收方要將評估結(jié)果進(jìn)行公示，公示期滿后，如果沒有異議，就按照評估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，存在異議的話，評估公司要對評估結(jié)果進(jìn)行解釋說明，還有就是要被征收人在收到評估結(jié)果10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。如果對于復(fù)核結(jié)果還不滿意，就要在10日內(nèi)向當(dāng)?shù)卦u估專家委員會申請鑒定。還是不行的話，就只能按照按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理。

4、評估費(fèi)用的承擔(dān)

在評估公司選定之后，都是有征收方與評估公司簽訂委托合同，因此評估鑒定的費(fèi)用是由征收方支付的，如果鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。所以，大家不必?fù)?dān)心，這些費(fèi)用是不需要自己承擔(dān)的。

房屋征收拆遷評估流程的注意事項(xiàng)

1、注意估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

根據(jù)相關(guān)股價(jià)指導(dǎo)意見的規(guī)定，農(nóng)村房屋拆遷評估為征地公告發(fā)布之日，估價(jià)方法以市場比較法為主，即以估價(jià)時(shí)點(diǎn)附近類似房地產(chǎn)價(jià)格與估價(jià)對象(被拆遷房屋)進(jìn)行對比修正。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定直接影響到被征地及被拆遷地上物的估價(jià)結(jié)果。常有征地主體為了制定征地方案，進(jìn)行補(bǔ)償安置資金預(yù)算，在征地公告之前對擬征地地段進(jìn)行了預(yù)評估。這種做法應(yīng)限定于制定征地方案，而不能代替征地公告后的評估程序。一則以預(yù)評估代替征地評估，剝奪了被征地人選擇評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利。二則剝奪了被征地及地上物在預(yù)評估時(shí)點(diǎn)至征地公告頒發(fā)時(shí)點(diǎn)的升值利益。

2、估價(jià)報(bào)告的有效期。

應(yīng)為征地公告的期限。評估報(bào)告具有時(shí)效性，一般與征地公告同時(shí)失效，但最長不超過征地期限。評估報(bào)告的有效期應(yīng)在報(bào)告中說明。估價(jià)報(bào)告超過1年的，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。

3、確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。

從事征地估價(jià)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)拆遷、征地主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的房屋拆遷估價(jià)資格。相關(guān)估價(jià)指導(dǎo)規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇采取被征地人投票或征地當(dāng)事人抽簽的方式，按照這一設(shè)計(jì)，估價(jià)機(jī)構(gòu)的遴選應(yīng)當(dāng)包括以下五個(gè)步驟：

(1)公告估價(jià)項(xiàng)目和評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)要求；

(2)符合條件的估價(jià)機(jī)構(gòu)報(bào)名；

(3)評估機(jī)構(gòu)競選；

(4)被拆遷人投票或拆遷人抽簽確定評估機(jī)構(gòu)；

(5)公示入選評估機(jī)構(gòu)。

4、委托評估機(jī)構(gòu)的條件。

根據(jù)相關(guān)意見的規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)由征地主體委托并支付拆遷評估費(fèi)用。被征地人應(yīng)注意房屋拆遷估價(jià)的委托時(shí)機(jī)，應(yīng)為征地公告后委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

其一，沒有征地公告，就沒有權(quán)利和資格委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行以征地安置補(bǔ)償為目的的專項(xiàng)評估。

其二，估價(jià)的時(shí)點(diǎn)為征地公告之日，如在征地公告之前委托估價(jià)，必然使估價(jià)時(shí)點(diǎn)提前，造成估價(jià)結(jié)論不準(zhǔn)確，從而影響了被征地人的利益。

5、評估方式、流程。

按照評估規(guī)范的規(guī)定，評估分為分類評估和分戶評估。征地拆遷規(guī)模較小的，可以直接進(jìn)行分戶評估，根據(jù)分類評估結(jié)果經(jīng)協(xié)商達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的，可以要求分戶評估。分戶評估是指估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)被征地及被拆遷地上物和安置房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途、建筑面積、成新、朝向、樓層、裝修、環(huán)境、設(shè)施配套等因素按戶進(jìn)行的評估。

6、公示、送達(dá)程序。

被征地人應(yīng)核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)公布的初步估價(jià)結(jié)果和送達(dá)分戶估價(jià)報(bào)告的程序是否合法。根據(jù)相關(guān)估價(jià)指導(dǎo)意見的規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。征地主體應(yīng)向被征地人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告，并告知被征地人，若對估價(jià)報(bào)告有疑義或異議的，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)詢問，申請復(fù)核，或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評估。對委托人因原估價(jià)結(jié)果，復(fù)核結(jié)果有異議或另行委托的估價(jià)結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異，且協(xié)商達(dá)不成一致意見，征地當(dāng)事人在收到估價(jià)報(bào)告，復(fù)估結(jié)論或重估報(bào)告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。

拆遷估價(jià)的方法主要是什么

1、重置成本法

重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個(gè)評估時(shí)間點(diǎn)，假如要求5月1日起進(jìn)行實(shí)地征收，由這個(gè)實(shí)際的評估時(shí)間點(diǎn)所得出的重置價(jià)值。例如，土建的價(jià)值 人工的價(jià)值 相關(guān)稅費(fèi)的價(jià)值=所得重置價(jià)值，再扣除相應(yīng)的折損率(70%或80%等)。

成本法在以前就運(yùn)用相當(dāng)廣泛，土地價(jià)值，房屋價(jià)值都可以運(yùn)用成本法進(jìn)行評估，但現(xiàn)在590號令以及建設(shè)部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。

2、收益法

在590號令當(dāng)中有相關(guān)的要求，如果用于生產(chǎn)經(jīng)營則對于其生產(chǎn)經(jīng)營的評估要運(yùn)用收益法，其實(shí)就是預(yù)估一下未來預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來體現(xiàn)，把資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率。資本化率的概念在實(shí)踐當(dāng)中不常運(yùn)用，意思是把不動產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤率。

收益法主要評估一些在實(shí)踐當(dāng)中進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營的商業(yè)性質(zhì)的主體，一些勞動附加值比較大的勞動密集型行業(yè)、專利技術(shù)性可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業(yè)，原則上對其行業(yè)企業(yè)應(yīng)按照收益法進(jìn)行實(shí)際評估。

收益法在實(shí)踐的過程中運(yùn)用不是很多，評估公司不涉及收益法部分，評估公司運(yùn)用較多的是成本法和市場比較法兩種。

3、市場比較法

需要注意的是，參照類似的房地產(chǎn)市場價(jià)值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)(國有、集體)、同用途(商業(yè)、工業(yè)、住宅)，商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實(shí)踐的過程中需要注意屬于什么用地，要參考附地范圍相同性質(zhì)的用地價(jià)值，主要是參照類似房地產(chǎn)市場的價(jià)值。

4、假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法在實(shí)踐中運(yùn)用不多，例如開發(fā)商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運(yùn)用到假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行實(shí)際評估，開發(fā)商需要土地利用實(shí)際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅，也有可能是廠房，需要運(yùn)用土地開發(fā)滿足主體要件。所以要預(yù)估出土地開發(fā)后的價(jià)值，扣除相應(yīng)的稅費(fèi)、土地利用后相應(yīng)的損耗等所體現(xiàn)出的市場價(jià)值。

很多中小型企業(yè)都希望適用假設(shè)開發(fā)法，特別針對一些未利用的土地，也就是開發(fā)商購買后沒有實(shí)際利用，還在申請審批規(guī)劃等文件的時(shí)候，占用土地的行為就應(yīng)該運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評估。例如，唐山某鋼鐵企業(yè)，企業(yè)進(jìn)行外遷，與政府進(jìn)行協(xié)商如何評估剩余土地的價(jià)值，必須運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法來評估土地使用權(quán)的價(jià)值，實(shí)踐當(dāng)中運(yùn)用相對較少。

5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要是評估土地在進(jìn)行實(shí)際區(qū)位確定的時(shí)候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數(shù)以及修正出來最后的價(jià)值，在實(shí)踐當(dāng)中應(yīng)用不是很廣泛。

房屋拆遷的評估流程

拆遷評估的流程主要包括八個(gè)階段：

第一個(gè)程序是前期洽談、現(xiàn)場勘察。

比如有一個(gè)拆遷工程需要評估公司做，或者是招標(biāo)，或者是直接委托評估機(jī)構(gòu)。首先要了解大概狀況，包括去現(xiàn)場初步勘察，了解評估范圍、對象等。

第二個(gè)階段是簽訂評估合同，然后制定工作計(jì)劃。

如果某評估公司要參與此次房屋拆遷，需要談一下收費(fèi)的問題，評估收費(fèi)國家有指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)參考市場情況商討。委托雙方簽訂評估委托合同。

第三個(gè)程序是外業(yè)入戶評估。

外業(yè)階段，評估機(jī)構(gòu)需要到現(xiàn)場逐戶進(jìn)行評估。

第四個(gè)程序是內(nèi)業(yè)結(jié)算。

外業(yè)評估之后需要把這些數(shù)據(jù)進(jìn)行輸機(jī)，按照公式進(jìn)行測算。

第五個(gè)程序是出具正式評估報(bào)告。

第六個(gè)程序是送達(dá)報(bào)告送到拆遷戶手中。

第七個(gè)程序是動遷解釋。

第八個(gè)程序是把報(bào)告歸檔。

即項(xiàng)目結(jié)案，有關(guān)的資料結(jié)案。