法拍房有哪些坑？首先是房屋質量，司法拍房看房與普通二手房完全不同，二手房是業(yè)主自愿出售，為了早點賣出房子會配合看房，法拍房截然相反，業(yè)主（債務人）主觀上是不愿意出售的，所以大部分業(yè)主都不會配合看房，即使成功看房，一般的法拍房是意向購買人集中看房，看房時間并不長，如果未仔細查看，在入住法拍房后可能會發(fā)現(xiàn)一定的質量問題或其他未發(fā)現(xiàn)的瑕疵，比如房屋破損、房屋漏水等情形，此類情況均屬于買受人需要自己“填坑”的范疇。因為一旦競拍人作出競買決定，就表明已競拍人是完全了解并接受該房屋的現(xiàn)狀的，包括房屋一切可能存在的問題，這時候法院對房子的瑕疵不擔責，所以要謹慎決定競拍。

法拍房十大風險中清場困難極為常見，不是所有的“法拍房”都已經(jīng)騰退清場完畢、空房交付的，有的是被執(zhí)行人下落不明房子沒有騰空、有的是存在合法有效的租賃關系承租人還在繼續(xù)使用、有的是因被執(zhí)行人與其他債權人產(chǎn)生抵債糾紛、與其他家庭成員產(chǎn)生繼承贍養(yǎng)糾紛等，被他人占有使用的，即便房屋順利過戶，騰退房屋也是一大麻煩，如果遇上“流氓”原業(yè)主，基本就是秀才遇到兵。所以，如果你在某拍賣平臺看好這一套房源的時候，切記要做好房源盡調，查一查現(xiàn)在這一套房子的現(xiàn)狀，是否有人在租住，能否清空房子。前期的摸底工作要扎實，盡量減少后期清場遇到種種阻礙問題。

法拍房有哪些風險需要注意？過戶風險一定要特別注意，戶口過戶屬于當?shù)毓簿值臉I(yè)務，法院無權管轄，雖然只要是通過正規(guī)平臺程序成功拍下的法拍房，解封、解押后過戶是基本不會有障礙的，但是根據(jù)真實發(fā)生過的例子：市政配套用房、歷史保護建筑、不完整產(chǎn)權、連體房屋、軍產(chǎn)房、公房等，這些類型的法拍房在房地產(chǎn)交易中心辦理過戶時都會遇到不小的波折，有的甚至過不了戶辦不了房產(chǎn)證。像這樣的房子，maigoo小編建議不要參拍，不僅耗費大量時間，其金錢成本也無法預估。大家應該在競拍前進行專業(yè)盡調，盡調時需注意：房屋權屬狀況，特別是土地性質，當?shù)夭粍赢a(chǎn)交易中心或有關部門的交易規(guī)則，并評估原業(yè)主的配合意愿。

過戶風險連帶的還有學區(qū)房糾紛，對于“法拍房”，法院只負責房屋產(chǎn)權過戶，但不負責買受人落戶，至于原業(yè)主是否占用了戶口、學位，買受人能否落戶，都要由買受人自行找公安、教育等部門解決。如果戶口和自己長期的居住地不在同一個地方，那可能在后續(xù)遇到一些麻煩的事情，若是法拍房未交付、存在多個產(chǎn)權共有人、前業(yè)主惡意不遷出甚至前業(yè)主根本沒有取得產(chǎn)權證這些情況，就可能會出現(xiàn)戶口無法遷移過來的可能，也就是不能落戶在這里，而且如果你剛好看中的是學區(qū)房，原業(yè)主已經(jīng)占了學位，那買了也是白搭，所以在競拍之前應該考慮到這種風險，如果一定要競拍，也要做好相應的準備。

法拍房有什么套路最讓人頭疼？長期租賃坑首當其沖，居住權風險已經(jīng)成為法拍房的關鍵風險之一，有些原業(yè)主為了防止房子被拍賣出去，會把房子低價租出去，并惡意把租賃合同簽很長，比如10年以上的長租約，因為根據(jù)“買賣不破租賃”，即租賃在前、抵押在后的，拍賣成交后原租賃合同繼續(xù)有效，即使你已經(jīng)拿到房產(chǎn)證了，你還是無法入住該房，對于真實存在長短租約，可以通過協(xié)商解決的方式同租客進行溝通，達到交房的目的，但是在解決這個過程中，需要付出些成本（支付違約金，尋找備用房等）。

貸款難題是法拍房避坑指南中一定要注意的一項，司法拍賣一般只接受商業(yè)貸款，無法使用公積金貸款，但具體還是可以和銀行溝通，法拍房沒有首付概念，先交保證金，再按照拍賣結果，確定尾款，再將尾款按法院要求在指定時間前打入公告里的法院賬戶就行。所以競拍之前要一定要考慮到自己的經(jīng)濟狀況，對于經(jīng)濟狀況不是很好的購房者來說，最后不要盲目跟拍，雖然可以悔拍，但悔拍的代價并不輕，因為如果未提前預審貸款資格，尾款超時支付，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》第二十四條，法院會沒收保證金（起拍價5%-20%）并追責差價。

法拍房的過戶稅費堪稱黑洞，司法拍賣房產(chǎn)稅費和二手房一樣，通常包括：個稅、契稅、增值稅、印花稅。其中契稅和印花稅是買方稅，增值稅和個稅是賣方稅。在實際操作中，一般賣方稅也是由買方承擔的，但也不絕對。所以在拍賣前要注意看公告里是否有寫明，稅費全部由買家承擔。若原房主為企業(yè)或持有時間短，可能需繳納高額增值稅（最高達50%）。例如，公司名下的房產(chǎn)過戶，稅費可能比住宅高出數(shù)十萬。造成高額稅費的，無外乎這幾種情況：多次過戶、權利人差異、權利來源、土地性質、房屋性質等。而這些信息，必須需要經(jīng)過盡職調查才能看到，未盡調就開始參拍的做法在法拍房交易行業(yè)里是大忌。

高額的稅費其實還不算法拍房陷阱，因為至少是在明面上，額外支出的大坑曾是最讓人無語的，一般針對通過司法拍賣購房的最終支出費用，可以用以下公式來表達：最終支付費用=拍賣成交價+稅費（3%的個稅，契稅和增值稅）+拍賣傭金（3%-5%）+融資成本（2%-3%）+其他關于該房屋被執(zhí)行人所欠費用（所欠物業(yè)、水電等費用），購房者切勿只看到“拍賣成交價”而忽略“最終支付費用"，欠費黑洞有時讓人咋舌，有車位強制綁定購買、裝修家具強制綁定購買、面積差異等，實際與公告有差異的情況，不去實地勘測、調研，根本發(fā)現(xiàn)不了。更甚者，直到審稅繳稅被拒批，才被發(fā)現(xiàn)這些潛在因素。

司法拍賣房產(chǎn)的來源一般分為銀行貸款、民間借貸、國家沒收、無主財產(chǎn)。這其中牽扯到的原房主身份各有不同，有風險的身份雖不常見，但是一旦出現(xiàn)就會很麻煩。主要分為四類：兇殺/自殺等惡性案件、黃賭毒、民間高利貸涉黑以及周邊無法預知隱患，例如原房主和鄰里的舊矛盾等，就算順利過戶、順利交付，住著也不安心。最好的辦法就是對被執(zhí)行人的案件進行了解，但法院對被執(zhí)行人的隱私也是保護的，那么我們只能通過實地看樣的過程中，同物業(yè)、保安、鄰里側面了解情況，如果是簡單的民事經(jīng)濟糾紛案件，那么就是可控的，但是如果是非常惡劣的刑事案件，那么Maigoo小編建議大家放棄參拍這套房產(chǎn)。

法官業(yè)務出錯、擔保公司業(yè)務出錯、房地產(chǎn)交易中心業(yè)務出錯等等，像這些問題的解決免不了資金成本、出差成本、時間成本等，心里煩躁不說還無可奈何。外地法官業(yè)務不熟悉，寫錯協(xié)助執(zhí)行書抬頭，導致交易中心和稅務機關不配合過戶，或者執(zhí)行法官工作疏忽，裁定書和協(xié)助執(zhí)行書文字錯誤較多，導致無法過戶的事件屢見不鮮，提前同交易中心確認過戶的細節(jié)，然后在拿到拍賣成交確認書，裁定書，協(xié)助執(zhí)行書前，將交易中心的要求告知執(zhí)行法官。不過這是理想的情況，在實際操作中，大多數(shù)的情況是無法聯(lián)系到執(zhí)行法官的，那么只能先拿到裁定后，實地檢查，同執(zhí)行法官現(xiàn)場溝通解決了，這種時間成本無可避免。