最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋（一）

法釋〔2016〕5號

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》已于2015年12月10日由最高人民法院審判委員會第1670次會議通過，現(xiàn)予公布，自2016年3月1日起施行。

最高人民法院

2016年2月22日

為正確審理物權(quán)糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當事人提起民事訴訟的，應(yīng)當依法受理。當事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。

第二條 當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

第三條 異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當事人提起民事訴訟，請求確認物權(quán)歸屬的，應(yīng)當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。

第四條 未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權(quán)效力。

第五條 買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當認定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的“債權(quán)消滅”。

第六條 轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機動車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。

第七條 人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當認定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。

第八條 依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請求保護其物權(quán)的，應(yīng)予支持。

第九條 共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十條 物權(quán)法第一百零一條所稱的“同等條件”，應(yīng)當綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。

第十一條 優(yōu)先購買權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：

（一）轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；

（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；

（三）轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當知道最終確定的同等條件之日起十五日；

（四）轉(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。

第十二條 按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應(yīng)予支持。

其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解釋第十一條規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購買，或者雖主張優(yōu)先購買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價款、增加轉(zhuǎn)讓人負擔等實質(zhì)性變更要求；

（二）以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認定該合同無效。

第十三條 按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十四條 兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時，請求按照轉(zhuǎn)讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持。

第十五條 受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當認定受讓人為善意。

真實權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當承擔舉證證明責(zé)任。

第十六條 具有下列情形之一的，應(yīng)當認定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：

（一）登記簿上存在有效的異議登記；

（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；

（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項；

（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤；

（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。

真實權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應(yīng)當知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當認定受讓人具有重大過失。

第十七條 受讓人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當認定受讓人具有重大過失。

第十八條 物權(quán)法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時”，是指依法完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動產(chǎn)交付之時。

當事人以物權(quán)法第二十五條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)法律行為生效時為動產(chǎn)交付之時；當事人以物權(quán)法第二十六條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議生效時為動產(chǎn)交付之時。

法律對不動產(chǎn)、動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立另有規(guī)定的，應(yīng)當按照法律規(guī)定的時間認定權(quán)利人是否為善意。

第十九條 物權(quán)法第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應(yīng)當根據(jù)轉(zhuǎn)讓標的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習(xí)慣等因素綜合認定。

第二十條 轉(zhuǎn)讓人將物權(quán)法第二十四條規(guī)定的船舶、航空器和機動車等交付給受讓人的，應(yīng)當認定符合物權(quán)法第一百零六條第一款第三項規(guī)定的善意取得的條件。

第二十一條 具有下列情形之一，受讓人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得所有權(quán)的，不予支持：

（一）轉(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認定無效；

（二）轉(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。

第二十二條 本解釋自2016年3月1日起施行。

本解釋施行后人民法院新受理的一審案件，適用本解釋。

本解釋施行前人民法院已經(jīng)受理、施行后尚未審結(jié)的一審、二審案件，以及本解釋施行前已經(jīng)終審、施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。