存量房貸是什么意思
存量房貸，是指房貸新政出臺(tái)前，發(fā)放的個(gè)人住房貸款中尚未還清的部分。央行決定，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購買自住房、和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。
存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，也指存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產(chǎn)。存量房嚴(yán)格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房市場(chǎng)也叫做一級(jí)半市場(chǎng)。
存量房主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個(gè)人手上的房屋（未居住過的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等。都是未使用過的住宅或非住宅。
存量房貸降息首套房怎么算
政策：
1、2019年10月7日（含當(dāng)日）之前發(fā)放的貸款
如當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限（簡(jiǎn)稱“當(dāng)?shù)叵孪蕖保└哂贚PR，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?；否則，如貸款利率高于LPR則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為0（即LPR 0BP），如貸款利率低于LPR則不調(diào)整。
2、2019年10月8日（含當(dāng)日）至2022年5月14日（含當(dāng)日）發(fā)放的貸款
如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖滋鬃》抠J款利率政策下限（簡(jiǎn)稱“全國下限”），則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪蓿环駝t，如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為全國下限（即LPR 0BP），如貸款利率低于全國下限則不調(diào)整。
3、2022年5月15日（含當(dāng)日）之后發(fā)放的貸款
如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖孪?，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?；否則，如貸款利率高于全國下限，將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為全國下限（即LPR-20BP），如貸款利率低于全國下限則不調(diào)整。
總結(jié)：
你的房貸利率=LPR 當(dāng)?shù)鼗c(diǎn) 銀行基點(diǎn)。
1、按照以上不同時(shí)段，當(dāng)?shù)叵孪?LPR，下調(diào)后為=LPR 當(dāng)?shù)叵孪藁c(diǎn)；
2、否則，下調(diào)后為=LPR 0（加點(diǎn)部分降掉了）；
3、假如你當(dāng)時(shí)利率本來就低，那些7折8折的，本來就低，按新政策反而漲了，那就不動(dòng)維持原狀。
也就是說，調(diào)整后的新房貸利率無非三種情況，
要么調(diào)整為LPR 當(dāng)?shù)禺?dāng)期下限基點(diǎn)、要么調(diào)整為LPR 全國下限基點(diǎn)，要么本來就低的不用調(diào)。
總結(jié)來說就是：符合下調(diào)范圍里的房貸利率，新利率標(biāo)準(zhǔn)參考兩個(gè)指標(biāo)。一個(gè)是時(shí)間指標(biāo)，一個(gè)是你所在城市當(dāng)時(shí)房貸利率下限指標(biāo)（不同城市不一樣）。2022年5月14日之前，全國下限是LPR 0；2022年5月15日之后，全國下限為L(zhǎng)PR-20BP。
以長(zhǎng)沙為例：
1、假如你2016年買首套房利率7折8折的，本來就低，那就不調(diào)整；
2、你2019年9月買首套房，當(dāng)時(shí)LPR 80BP，調(diào)整為L(zhǎng)PR 0，按現(xiàn)在算是LPR（當(dāng)期4.2%）；
3、假如你2020年4月買，當(dāng)時(shí)利率是LPR 64BP，當(dāng)時(shí)長(zhǎng)沙下限是LPR，那么調(diào)整為L(zhǎng)PR（當(dāng)期4.2%）；
4、假如你2022年6月買，當(dāng)時(shí)利率是LPR 80BP，當(dāng)時(shí)長(zhǎng)沙下限是LPR-20BP，那么調(diào)整為L(zhǎng)PR-20BP（當(dāng)期4.0%）；
按時(shí)間段算，不管你原房貸利率是多少：
——2019.10.7前，原利率比LPR低的，不用動(dòng)；原利率比LPR高的，降到LPR 0=4.2%；(按當(dāng)期LPR4.2%算)；
——2019.10.8至2022.5.14，降到LPR 0=4.2%；
——2022.5.15后，降到LPR-20BP=4.0%。
存量房貸降息怎么操作
從目前披露的內(nèi)容來看，原首套房的存量房貸，市民無需申請(qǐng)，銀行將集中批量調(diào)整合同貸款利率，批量調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。
前期選擇固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量首套房貸利率也在此次調(diào)整范圍內(nèi)，購房者需要先轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)的浮動(dòng)貸款利率，按上述調(diào)整規(guī)則調(diào)整。并且，有銀行提供線上轉(zhuǎn)換申請(qǐng)服務(wù)，市民可及時(shí)關(guān)注銀行官方渠道進(jìn)行關(guān)注。
