商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率如何計(jì)算

1、租金回報(bào)率法

公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

2、租金回報(bào)率分析法

公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12／購(gòu)買房屋總價(jià)這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。

不足：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。

3、內(nèi)部收益率法

房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／（按揭首期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）＝內(nèi)部收益率。

上述公式以按揭為例。未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出。累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。

優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。

不足：通過(guò)計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。

4、簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法

基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。

商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值大嗎

1、投資風(fēng)險(xiǎn)較小

投資商業(yè)地產(chǎn)可坐享其資產(chǎn)升值帶來(lái)的收益，日常生活、工作不受影響。炒股、買基金得天天盯著，時(shí)時(shí)留心，生怕下跌，既勞神又費(fèi)力。漲了還好，一旦被套牢，牽連全家，讓人身心俱疲，雞飛蛋打。而房子都能看得見(jiàn)摸得著，是實(shí)實(shí)在在的東西，何況商業(yè)地產(chǎn)還能帶來(lái)雙重收益，每年可收房租且房租遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行利息，而且隨著租金的上漲，商業(yè)地產(chǎn)也在不斷增值。

2、越老越值錢

二手住宅房在出售的時(shí)候會(huì)比同地段的新住宅房便宜，因?yàn)槎址看嬖谡叟f的因素。而商業(yè)地產(chǎn)就不是這樣的了，一般的成熟商圈需要兩到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商業(yè)地產(chǎn)的租金就會(huì)逐年增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)越來(lái)越值錢，所以商業(yè)地產(chǎn)就不存在二手房需要折舊的說(shuō)法。再加上二手房市場(chǎng)以住宅房為主，二手商業(yè)地產(chǎn)非常少，因?yàn)橐呀?jīng)是成熟的商業(yè)地產(chǎn)了，很少有人舍得拿出來(lái)賣，所以商業(yè)地產(chǎn)是越老越值錢。

3、穩(wěn)定性高

商業(yè)地產(chǎn)使用壽命在幾十年以上，買商業(yè)地產(chǎn)，不僅不掉價(jià)，還會(huì)更值錢，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)這種價(jià)值較高的固定資產(chǎn)，人們往往傾向于買漲不買落，別看買商業(yè)地產(chǎn)一出手就是幾十萬(wàn)塊錢，而錢并沒(méi)有消失，只不過(guò)由鈔票轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)，在需要用錢的時(shí)候，每年有豐厚的租金進(jìn)賬或者把商業(yè)地產(chǎn)一賣，錢就回來(lái)了。買商業(yè)地產(chǎn)的人嘴上抱怨房?jī)r(jià)太高，實(shí)際上他們內(nèi)心希望在購(gòu)房之后，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

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