什么是酒店式公寓

酒店式公寓，區(qū)別于普通住宅，是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓型物業(yè)，多集住宅、酒店、會(huì)所、餐飲等功能于一體，一般配置包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，具有“自住”和“投資”兩大功能，業(yè)內(nèi)也有說(shuō)法稱(chēng)其為“類(lèi)住宅”，但其本質(zhì)仍是公寓。

買(mǎi)酒店式公寓好嗎

優(yōu)點(diǎn)：

1、總價(jià)低

一般而言，酒店式公寓單價(jià)會(huì)比同板塊住宅要低不少，加之酒店式公寓普遍做法是小戶(hù)型，主力戶(hù)型面積較小，兩相疊乘，總價(jià)極低。

2、裝修好

普通住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)，分為毛坯和精裝修兩種。精裝修，也稱(chēng)為“全裝修”，按照住建部的官方定義，是“所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成”。一般而言，市面上的精裝修也只是簡(jiǎn)裝，交付狀態(tài)在實(shí)踐中也僅僅是滿(mǎn)足基本生活需求，而酒店式公寓則不然，除了上述設(shè)施以外，一般還配備齊全的家電設(shè)備和生活設(shè)施，做到了真正的“拎包入住”，且裝修標(biāo)準(zhǔn)也明顯高于普通住宅，門(mén)廳等公共設(shè)施裝修上檔次，富麗奢華。

3、地段好，租金高

通常而言，酒店式公寓的選址一般都在地鐵沿線(xiàn)或CBD等地段和交通較好的區(qū)域，距離各類(lèi)寫(xiě)字樓辦公區(qū)較近，因此，酒店式公寓的出租率一般比普通住宅更有保障，加之裝修不錯(cuò)，服務(wù)較好，配套齊備，軟硬件設(shè)施齊全，娛樂(lè)自住兩不誤，租金通常也遠(yuǎn)高于普通住宅，投資回報(bào)合理可期。

4、通常不受限購(gòu)政策的影響

像上海這種購(gòu)房還有戶(hù)口或社保要求的城市，不論你已婚還是未婚，上海寧還是外地人，無(wú)論社保有沒(méi)有繳納滿(mǎn)5年，都可以買(mǎi)酒店式公寓，門(mén)檻之低，簡(jiǎn)直是給外來(lái)人口和單身貴族的一份禮物。

缺點(diǎn)：

1、產(chǎn)權(quán)少，一般40年產(chǎn)權(quán)；

2、用水用電都是商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；

3、另外大多數(shù)都不是社區(qū)的物業(yè)，意思就是沒(méi)有享用小區(qū)花園，部分小區(qū)還是有的；

4、大多數(shù)不通燃?xì)猓叨斯⒉庞校?/p>

5、沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，高端公寓才有；

6、梯戶(hù)比不正常，一層基本5梯13戶(hù)，生活細(xì)節(jié)比如急用電梯下樓什么的很麻煩。

酒店式公寓和普通公寓的區(qū)別

1、用地性質(zhì)不同

酒店式公寓的用地性質(zhì)屬于商業(yè)用地，而普通住宅的用地性質(zhì)屬于住宅用地。

2、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同

酒店式公寓屬于商業(yè)所用的，是屬于商住兩用型公寓性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)，而普通住宅是居住使用的，屬于住宅性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)。

3、產(chǎn)權(quán)年限不同

正因?yàn)榫频晔焦⒑推胀ㄗ≌挠玫匦再|(zhì)不同，所以它們的產(chǎn)權(quán)年限也是不同的，酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)年限一般只有四十年，而普通住宅的產(chǎn)權(quán)年限有七十年。

4、產(chǎn)權(quán)面積不同

酒店式公寓屬于商務(wù)型公寓，其本身面積比較小，大部分戶(hù)型都在90平方米以?xún)?nèi)，一般不會(huì)超過(guò)這個(gè)大小，而普通住宅不管是小戶(hù)型、中戶(hù)型、大戶(hù)型、超大戶(hù)型都是俱全的。

5、內(nèi)部設(shè)施不同

酒店式公寓一般是按照星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)建造設(shè)計(jì)裝修的，雖然配備了廚衛(wèi)，但是廚房一般都比較簡(jiǎn)易，而普通住宅內(nèi)部的基本生活設(shè)施都是很完善的。

6、物理管理不同

酒店式公寓的物業(yè)管理形式類(lèi)似于酒店服務(wù)，也就是說(shuō)有專(zhuān)門(mén)的客房打掃之類(lèi)的服務(wù)，而普通住宅的物業(yè)一般只存在于公共方面，室內(nèi)的衛(wèi)生都是要自理的。

7、價(jià)格不同

酒店式公寓一般位于市中心或者繁華地段，其售價(jià)肯定是高于周邊的普通住宅，而且它一般以經(jīng)營(yíng)為主，也就是只租不售。

購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓需要繳納哪些稅費(fèi)

酒店式公寓分為住宅類(lèi)的酒店式公寓和非住宅類(lèi)的酒店式公寓。兩種類(lèi)型的稅費(fèi)是不同的。我們分類(lèi)討論下：

（1）住宅類(lèi)：買(mǎi)進(jìn)需要繳納契稅、抵押登記費(fèi)、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)。征收標(biāo)準(zhǔn)如下：

①契稅：征收標(biāo)準(zhǔn)與首套、二套及房屋建筑面積有關(guān)。具體如下：

②抵押登記費(fèi)：80元；

③轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：80元。

（2）非居住宅類(lèi)：需要繳納契稅、印花稅、交易登記費(fèi)、抵押登記費(fèi)。具體如下：

①契稅：（核定價(jià)-增值稅）×3%

②印花稅：合同價(jià)×0.05%

③交易登記費(fèi)：550元

④抵押登記費(fèi)：550元

MAIGOO提醒：如果新購(gòu)住宅類(lèi)酒店式公寓，要考慮是否計(jì)征房產(chǎn)稅。如果新購(gòu)非住宅類(lèi)酒店式公寓，暫不征收房產(chǎn)稅。

如何挑選酒店式公寓

1、配套設(shè)施

酒店式公寓一般都是精裝修的，也會(huì)配齊各種電器，消費(fèi)者拎包即住。但不同的酒店式公寓對(duì)于這些設(shè)施的配置也有所不同，配置得越好對(duì)投資者來(lái)說(shuō)未來(lái)也更容易租出去。此外，周邊的配套設(shè)施也同樣重要。

2、區(qū)域選擇

區(qū)域的問(wèn)題，這對(duì)投資者來(lái)說(shuō)尤其重要。因?yàn)橐紤]到未來(lái)能更快地租出，投資者盡可能選擇商圈成熟且交通設(shè)施又比較完善區(qū)域進(jìn)行投資。另外，區(qū)域的前景也需要考慮，一旦該區(qū)域?qū)?lái)發(fā)展得好，那房子升值或是方便轉(zhuǎn)手的可能性也會(huì)增大。

3、高出租回報(bào)率是檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

如果是純投資，對(duì)你來(lái)講，回報(bào)率是第一位的，把出租回報(bào)率放在天秤上稱(chēng)一下，答案就出來(lái)了。

4、劃不劃算就看與周邊住宅的價(jià)差

基本上同類(lèi)地段，跟住宅相比打個(gè)7折就可以接受，現(xiàn)在這個(gè)折扣必須要更大一點(diǎn)了。現(xiàn)在市場(chǎng)上，打個(gè)7折的售價(jià)并不稀奇，如果要買(mǎi)，能打5折的更合適一些。

5、從產(chǎn)品全面考察

如果開(kāi)發(fā)商的熟知度不高，可以側(cè)面看他的用心程度，只以賣(mài)房為目的的切不可取。酒店式公寓最后要在市場(chǎng)上贏(yíng)得口碑，不光只有地段，還有產(chǎn)品本身，產(chǎn)品包括戶(hù)型設(shè)計(jì)、社區(qū)配置、物業(yè)服務(wù)。

買(mǎi)酒店式公寓可以貸款嗎

可以商業(yè)貸款，不可以公積金貸款。公積金貸款僅限用于個(gè)人住房。酒店式公寓屬于商用房性質(zhì),不能用公積金貸款。

酒店式公寓購(gòu)買(mǎi)注意

即便是以投資為目的購(gòu)入酒店式公寓，而非用做自住，也需注意選購(gòu)酒店式公寓的一些基本事項(xiàng)，盡量避免風(fēng)險(xiǎn)，增加盈利的可能。首先需要了解，酒店式公寓通常由于公共走廊長(zhǎng)，分?jǐn)偟墓裁娣e多，使其得房率相對(duì)較低，一般都不到70%。同時(shí)，由于酒店式公寓的土地性質(zhì)是商業(yè)，所以支付的交易費(fèi)用要比公寓多。

另外，酒店式公寓還很有可能存在著房間功能差、朝南房間少、住戶(hù)數(shù)量多、小區(qū)規(guī)模小等問(wèn)題。在市場(chǎng)上，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的加劇、物業(yè)本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題、定價(jià)或預(yù)期租金與市場(chǎng)本身及其升值空間的脫離等主客觀(guān)因素，都可能對(duì)投資收益產(chǎn)生影響。