老人房
★★★★
房產(chǎn)是一個家庭重要的不動產(chǎn)，老人們經(jīng)過一輩子的打拼和耕耘，到人生的最后，都會把房產(chǎn)留給自己的子女或者其他親人。老人房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移有分生前的房產(chǎn)出售、房產(chǎn)贈與以及過世后的房產(chǎn)繼承。那么房產(chǎn)生前過戶好還是繼承好？不同的方法都有其利弊，但是都需要做好遺囑或者合約的簽訂與公證，以免帶來不必要的麻煩。
優(yōu)勢：生前就把房屋轉(zhuǎn)移給子女，相對于繼承來說避免其他有權(quán)繼承的人分享份額，子女可以直接處分房產(chǎn)，手續(xù)相對較簡單。
劣勢：需要繳納契稅，而契稅是按照房產(chǎn)的評估價3%-5%計算。
優(yōu)勢：相對于繼承以及贈與來說，房產(chǎn)買賣最大的優(yōu)勢就是手續(xù)簡單、快捷，方便直接取得該房屋。
劣勢：因為牽扯著買賣，所以要繳納各種稅費，契稅、個人所得稅均不能減免。而房產(chǎn)交易的稅費數(shù)額又大，使得當事人的稅費壓力負擔較重。
優(yōu)勢：是最省錢的。我國暫未征收遺產(chǎn)稅，所以僅需繳納相應(yīng)的公證費。
劣勢：只有等老人故去之后方可辦理，如果老人未立遺囑，那么第一順位繼承人包括子女、父母、配偶之間進行均分，相應(yīng)減少份額。
maigoo小貼士：贈與和買賣都是在生前進行過戶，生前過戶能更好的保證房屋所有權(quán)人真實的意思表示，避免日后房產(chǎn)繼承利益引發(fā)紛爭。但生前過戶也有弊端，現(xiàn)實生活復(fù)雜多變，很多老人完成了生前過戶后，存在子女不孝，晚景凄涼的情形。
①戶口簿或居民身份證；已出境的，提供護照或有效旅行證件、通行證的復(fù)印件，已注銷戶口的，應(yīng)提交原戶籍所在地公安派出所出具的戶籍記載情況的證明；
②遺囑涉及的財產(chǎn)清單及財產(chǎn)的所有權(quán)證明；
③遺囑書；
④遺囑公證申請書(申請書內(nèi)容應(yīng)包括：遺囑人的姓名、性別、年齡、居所地、家庭狀況、工作單位、遺囑涉及的財產(chǎn)狀況等)；
⑤其他認為需要提供的證明、材料。
①遺囑人必須要有完全民事行為能力。
②遺囑人所立的遺囑必須是其真實意思表示。
③遺囑人對遺囑所處分的財產(chǎn)必須是有處分權(quán)的。
④遺囑的內(nèi)容必須合法。
⑤遺囑的形式必須合法。
贈與人擁有產(chǎn)權(quán)贈與人必須是房屋產(chǎn)權(quán)的擁有人，同時必須具有完全民事行為能力；贈與的房屋必須具有合法的權(quán)屬證件，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛。
雙方自愿房產(chǎn)贈與和獲贈雙方必須是屬于自愿原則，房屋贈與必須經(jīng)房地產(chǎn)管理機關(guān)登記、審核，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
不得逃避義務(wù)不能為了躲債等逃避履行法定義務(wù)轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)增他人，也不得為規(guī)避法規(guī)管理設(shè)立贈與。房屋贈與不得危害公共利益和損害他人的合法權(quán)益。
簽訂贈與合同不管是買賣還是贈予房產(chǎn)，都要有正規(guī)的手續(xù)辦理，首先就是簽訂贈予合同。
繳納相關(guān)費用在完成合同簽訂的流程后，就要拿著原房屋所有權(quán)證、房產(chǎn)贈與合同，到稅務(wù)部門繳納相關(guān)稅費，如契稅。
進行贈與公證Maigoo小編提醒，為免引起房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛，在贈予房產(chǎn)之后，還應(yīng)該進行公證處理，持相關(guān)資料及證件，到房產(chǎn)所在地公證部門辦理贈與公證。
辦理過戶手續(xù)房產(chǎn)贈予之后，房產(chǎn)證的戶主也要更換，一切情況都要以房產(chǎn)證為準，房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，經(jīng)依法登記，方發(fā)生法律效力。
①營業(yè)稅：5%。
②城建稅：7%，教育費附加：3%
③契稅：3%
④印花稅：0.05%
⑤個人所得稅：20%
⑥公證費：0.3%
⑦納測繪費：1.36元/平米
⑧權(quán)屬登記費及取證費：150元以內(nèi)
①買賣雙方達成購房上的共識，在公平資源的基礎(chǔ)上，雙方簽訂購房合同，并將合同交由公證機關(guān)進行公證。
②買賣雙方攜帶準備好的資料、證明以及公證合同前往房管局辦理過戶登記，等待審核。
③得到房管局的許可之后就可以繳納稅費，繳納完成之后獲取交納的證明。
④帶上交納稅費的證明和相關(guān)資料來到房管局，這次就可以領(lǐng)取到房產(chǎn)證了。
①5年內(nèi)的房屋過戶，需要由賣方交納個人所得稅。5年以前的不需交。
②第一次過戶要交納1.75%的契稅(財政部門收取)。
③6元/平方米的手續(xù)費(房管局收)。
④房屋評估費按評估后總價的5‰收(評估事務(wù)所收)。
⑤公證費最高300元。
⑥印花稅：0.1%，買賣雙方各承擔一半。
⑦契稅：1.5%，由買方繳納。
①再婚前財產(chǎn)屬于誰的，再婚后仍然屬于誰。
②男方子女只繼承男方婚前的財產(chǎn)，女方子女只繼承女方婚前的財產(chǎn)。
①婚前個人財產(chǎn)及婚后扣除屬于配偶的二分之一共同財產(chǎn)作為遺產(chǎn)，在法定繼承人之間平均分配。
②有遺囑的，按有效遺囑，無遺囑的，由配偶、父母、子女繼承。繼承人可協(xié)商，不能協(xié)商的，一般平分，但與被繼承人共同生活或盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的能多分。
第一繼承人
配偶：合法婚姻關(guān)系中配偶雙方互為第一順序繼承人。同居關(guān)系的雙方、婚姻被宣告無效或被撤銷的雙方互不享有繼承權(quán)。
父母：父母包括被繼承人的生父母、養(yǎng)父母和形成扶養(yǎng)關(guān)系的繼父母。
子女：包括被繼承人的婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有撫養(yǎng)關(guān)系的繼子女。
第二繼承人
兄弟姐妹：包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹。
祖父母、外祖父母：被繼承人死亡的，其祖父母、外祖父母均可作為第二順序的繼承人參與繼承。
①找房屋評估部門對房屋評估
②到公證處做繼承公證
③進行房屋測繪
④到房管局辦理繼承登記手續(xù)
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