1、給公司取好名字，設(shè)定注冊資金及法人股東出資比例

2、到工商局核名

3、到銀行開戶，存入注冊資金

4、到會計事務(wù)所出驗資報告

5、到工商局申辦營業(yè)執(zhí)照，需刻制公章、財務(wù)章、法人章

6、到質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局處理組織機(jī)構(gòu)代碼證

7、到地點(diǎn)轄區(qū)稅務(wù)局處理國說、地稅的稅務(wù)登記證

8、到開戶銀行辦理基本開戶許可證【詳細(xì)>>】

1、買方咨詢

買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

2、簽合同

賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、辦理過戶

買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、立契

房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費(fèi)

稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、銀行貸款

對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、打余款完成交易

買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。【詳細(xì)>>】

契稅由買方交納，交稅比例是：

1、普通住宅應(yīng)該交納成交價或是評估價的1.5%的契稅。

2、非普通住宅應(yīng)該交納成交價或是評估價的3%的契稅。

過戶費(fèi)用：

(1)契稅：90平方米以下首次購房的按1%繳納；90—140平方米按房價1.5%繳納；140平方米以上按房價3%繳納買方承擔(dān)（二套房按3%收?。?/p>

(2)營業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價5.8%繳納。賣方承擔(dān)；

(3)土地增值稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%預(yù)繳納，按照超率累進(jìn)稅率計算，多退少補(bǔ)。賣方承擔(dān)；

(4)所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)賣方承擔(dān)；

(5)房屋交易手續(xù)費(fèi)：按房屋建筑面積6元/平方米交納雙方承擔(dān)；

(6)房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80元。買方承擔(dān)；

(7)房屋評估費(fèi)：按評估額0.5%。【詳細(xì)>>】

二手房中介服務(wù)費(fèi)用是由房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一收取，并且要開發(fā)票，依法納稅。房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)實行明碼標(biāo)價制度，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)該在其經(jīng)營場所或者交費(fèi)地點(diǎn)的醒目位置公布它的收費(fèi)項目、計費(fèi)方法、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。

1、中介費(fèi)：一般現(xiàn)金按1%，貸款按2%計收中介費(fèi)；

2、貸款服務(wù)費(fèi)：按成交額1%收?。?/p>

3、擔(dān)保費(fèi)：個別中介公司額外收取0.5%的交易保障服務(wù)費(fèi)，俗稱“擔(dān)保費(fèi)”；

4、代辦房地產(chǎn)登記服務(wù)收費(fèi)，最高不超過500元/宗；

5、代辦貸款服務(wù)收費(fèi)，最高不超過300元/宗；

6、辦理房屋入住有關(guān)手續(xù)收費(fèi)，最高不超過200元/宗。【詳細(xì)>>】

1、 行情調(diào)查

收集、調(diào)查、征詢買賣價格的行情;房屋戶型比較;買賣雙方的心理價格比較;有關(guān)政策變動的影響;進(jìn)行各種形式的信息發(fā)布活動等。

2、 使用狀況調(diào)查

收集、調(diào)查、征詢房屋座落的環(huán)境、使用年限、是否隱瞞缺陷;房屋內(nèi)的頂、墻、地、門、窗及設(shè)備等是否需要檢測或修復(fù);設(shè)備轉(zhuǎn)讓價格及有關(guān)費(fèi)用是否結(jié)清;向物業(yè)管理單位查詢有無租賃、違章搭建、相鄰關(guān)系侵權(quán)，以及維修基金的繳納和使用情況等。

3、 權(quán)籍調(diào)查

向房地產(chǎn)交易調(diào)查、征詢所交易房屋權(quán)利的來源、現(xiàn)狀、有無抵押、有無權(quán)利限制等，做好書面記錄;調(diào)查、征詢涉及權(quán)利人的處分要求和條件;核實處分資格、權(quán)利人和相關(guān)人的身份及權(quán)利等。

4、 確定成交意向

中介公司有義務(wù)陪同雙方當(dāng)事人實地踏勘房屋、設(shè)備、環(huán)境;約定洽談時間、確定買賣雙方的成交意向;出示和認(rèn)定權(quán)籍資料、確定當(dāng)事人身份;選擇合同文本，進(jìn)行簽約指導(dǎo)、見證;如實告知成交雙方買賣合同的約定條款和注意事項、履行方式、支付房款的方式等。

5、 辦理產(chǎn)權(quán)過戶

雙方當(dāng)事人過戶手續(xù)資料收集、報告、確認(rèn)、確權(quán)時間約定，代收代付應(yīng)由客戶支付的稅、費(fèi)，完成交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續(xù)。【詳細(xì)>>】

1、雙方違約責(zé)任

違約金的比例有明確條款注明，合同中還應(yīng)加入“買方在實際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實際交房之日起)規(guī)定期限內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。

2、付款過戶時間

在實際操作中，買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。

3、費(fèi)用交接時間

要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費(fèi)用的交接年月日。如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。

4、代理費(fèi)明細(xì)單

在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)明細(xì)單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費(fèi)者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。

5、使用補(bǔ)充協(xié)議

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

6、必須見房主

現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即中介經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者，如果此時您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實。

1、門店駐守：中介門店里留兩個人值班，就是為了坐等客戶上門，有的客戶會主動上門來找房子。有客戶上門，就要熱情相迎。

2、派單：派單也稱為掃樓，掃樓是獲取客戶資源的重要途徑，不過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人出入小區(qū)需要與門衛(wèi)進(jìn)行一番斗智斗勇。

3、傳統(tǒng)媒體廣告：在報紙上登刊一些房源信息，可以吸引一些客戶。不過報紙這種方式也分城市，成本較高，效果也不太明顯。

4、轉(zhuǎn)介紹客戶：這個一般是針對從業(yè)時間較長的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，自身積累了一些老客戶，對已經(jīng)成交的或以前未成交的客戶進(jìn)行時常性的回訪，說不準(zhǔn)會有意想不到的收獲呢。老客戶會為你介紹他的朋友、同事過來。甚至有的經(jīng)紀(jì)人什么都不用做，一個月還能固定拿到兩個轉(zhuǎn)介紹成交的客戶。

5、社區(qū)駐守：在人流量大的路口、大型商場門口、小區(qū)門口派發(fā)廣告，或者在剛開盤的售樓處駐守，這里會有大量的購房者，這也是客源聚集地。

6、打電話：作為銷售人員，打電話也是必備技能，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每天平均要打上一二百個電話。打電話也有技巧性的去推薦房源，不過這需要長期堅持，方能看到效果的。

7、公司的租賃合同：可以打中介公司租賃合同里的租客電話，詢問一下租客的情況，比如租客是否需要換房，或者是否需要買房。這樣在回訪客戶的同時，也能挖掘出有租房或者買房需求的客戶。【詳細(xì)>>】