住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示

近期住房租賃市場(chǎng)中有公寓運(yùn)營(yíng)商采取“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”的經(jīng)營(yíng)模式，一旦出現(xiàn)“爆倉(cāng)”后又金蟬脫殼一走了之。這種行為對(duì)房東和租客的切身利益、對(duì)住房租賃行業(yè)的規(guī)范發(fā)展乃至對(duì)整個(gè)社會(huì)的安定繁榮都會(huì)產(chǎn)生較大影響。為加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范避免經(jīng)濟(jì)損失，請(qǐng)住房租賃當(dāng)事人在租賃活動(dòng)中注意以下事項(xiàng)：

一、選擇信譽(yù)良好的公寓品牌

房東、租客應(yīng)選擇規(guī)范且市場(chǎng)信譽(yù)度高的住房租賃公司或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租賃住房。可到行政管理部門(mén)官網(wǎng)、住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)及本協(xié)會(huì)官方網(wǎng)站(www.fdcjj.org)查看公司開(kāi)業(yè)報(bào)告信息、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、相關(guān)資質(zhì)及投訴糾紛情況。對(duì)無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超范圍經(jīng)營(yíng)、列入異常經(jīng)營(yíng)、未報(bào)送開(kāi)業(yè)信息、信用不良、存在違法違規(guī)記錄的公司，要謹(jǐn)慎選擇，避免遭遇“黑中介”、“不良中介”。租客租房時(shí)，應(yīng)仔細(xì)查看所承租房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證(或房產(chǎn)證)信息、與業(yè)主簽署的租賃合同(或委托協(xié)議)，并通過(guò)房源信息核驗(yàn)。避免租賃違反“租住標(biāo)準(zhǔn)”的非法群租房、及不具備房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或其他合法權(quán)屬證明的住房，此類住房可能存在安全隱患，也無(wú)法辦理房屋租賃登記備案，會(huì)對(duì)后續(xù)申請(qǐng)辦理居住證、隨遷子女入學(xué)、提取公積金等公共服務(wù)造成影響。

二、警惕收房租金過(guò)高或出租金過(guò)低

房東、租客在委托經(jīng)營(yíng)或租房過(guò)程中，應(yīng)多方了解周邊住房的市場(chǎng)租金價(jià)格，警惕公司“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，避免因公司“爆倉(cāng)”、“跑路”遭受損失。房東將住房委托給公司時(shí)，對(duì)委托價(jià)格明顯高于市場(chǎng)租金水平的，要提高警惕；租客租賃住房時(shí)，對(duì)租金明顯低于市場(chǎng)租金水平的，要慎重。

三、支付周期越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大

選擇較短支付周期。租客支付房租時(shí)，一般不超過(guò)3個(gè)月的支付周期，避免一次性支付較大額度房租，防止住房租賃公司利用房租支付周期差搞“長(zhǎng)收短付”可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

向約定賬號(hào)支付房租。租客支付房租和押金時(shí)，應(yīng)向合同約定的公司賬戶(出租方為公司)、個(gè)人賬戶(出租方為個(gè)人)當(dāng)出租方為公司時(shí)，切勿向合同約定之外的公司賬戶、業(yè)務(wù)員個(gè)人賬戶或其他個(gè)人賬戶支付款項(xiàng)(包括支付寶、微信等個(gè)人收款賬戶)支付款項(xiàng)。轉(zhuǎn)賬支付應(yīng)保留轉(zhuǎn)賬憑證，現(xiàn)金支付應(yīng)要求收款方出具收據(jù)。

防范“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)。租客承租房屋時(shí)，要注意查看租房合同中有無(wú)“租金貸”“租房貸”“房租分期”等相關(guān)條款，是否需要額外簽訂相關(guān)貸款補(bǔ)充協(xié)議等。使用“租金貸”時(shí)，貸款人應(yīng)合理評(píng)估自身還款能力，自愿申請(qǐng)“租金貸”，租賃公司和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得誘導(dǎo)或強(qiáng)迫租客使用“租金貸”，貸款人應(yīng)與貸款銀行簽訂單獨(dú)的貸款合同，貸款合同不應(yīng)嵌入租房合同中。

四、采用規(guī)范的合同文本

簽訂租房合同時(shí)，推薦使用本市住房租賃合同示范文本，可有效預(yù)防和減少房屋租賃過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。簽署合同前，務(wù)必認(rèn)真閱讀、充分理解合同內(nèi)容，切勿在空白合同上簽字蓋章。出租方作出的口頭承諾應(yīng)寫(xiě)進(jìn)書(shū)面合同。對(duì)違約責(zé)任、押金退還等的約定要清晰。

及時(shí)辦理房屋租賃合同網(wǎng)簽和備案。簽訂租房合同后，租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)在30日內(nèi)到房屋所在地的區(qū)交易中心、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn))或有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)辦理房屋租賃合同網(wǎng)簽備案。

五、合法維護(hù)自身權(quán)益

房東、租客發(fā)現(xiàn)住房租賃公司、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或二房東“爆倉(cāng)”、“跑路”的，或租客遭遇暴力驅(qū)趕的，應(yīng)及時(shí)向?qū)俚毓矙C(jī)關(guān)報(bào)警，并向房屋所在地的黨委、政府派出機(jī)構(gòu)、房管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)組織進(jìn)行投訴舉報(bào)，通過(guò)群眾之家等平臺(tái)妥善化解矛盾，啟動(dòng)人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等渠道，維護(hù)自身合法權(quán)益。

上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)

2020年9月1日