榜：華東區(qū)域占比提高 萬科恒大綠地穩(wěn)居三強(qiáng)

2016中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)區(qū)域分布持續(xù)穩(wěn)定。以500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總部所在地作為劃分標(biāo)準(zhǔn)來看，華東、華南和華北三大地區(qū)分別占500強(qiáng)的40.80%、17.00%和13.20%，總計(jì)占據(jù)約70%的席位。

其中，華東區(qū)域以一線城市上海為核心，區(qū)域內(nèi)眾多重點(diǎn)二線城市南京、杭州、福州、蘇州、寧波、廈門等地經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，城市發(fā)展紅利促使全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭相入駐展開競爭，企業(yè)占比較上年提高3個百分點(diǎn)。

具體來看，榜單的三強(qiáng)位置依然由萬科、恒大和綠地牢牢占據(jù)。其中，萬科以超群的綜合實(shí)力連續(xù)八年位居榜首。保利、中國海外、碧桂園、融創(chuàng)、龍湖、華夏幸福和富力分列四到十位，其中，華夏幸福憑借近幾年持續(xù)增長首次躋身前十。

降：企業(yè)凈負(fù)債率均值改善 領(lǐng)先房企融資成本下降

2015年以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境明顯改善，銀行貸款利率經(jīng)多次降息明顯下調(diào)，債券市場也有利好。與此同時，上市房企中票、再融資等多元融資渠道暢通。年內(nèi)，企業(yè)紛紛加大融資力度，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年資產(chǎn)負(fù)債率均值為66.34%，較上年小幅提升0.47個百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為72.23%，較2014年的93.77%下降21.55個百分點(diǎn)。

另外，自2014年以來，國內(nèi)房企的融資環(huán)境就開始出現(xiàn)積極信號，再融資開閘、公司債獲準(zhǔn)、中票放開都意味著國內(nèi)房企融資渠道重歸市場化。2015年至今上市房企定增規(guī)模超過三千億元，公司債發(fā)行規(guī)模也達(dá)千億，中票融資規(guī)模也創(chuàng)近年新高。

融資成本下移通道的打開，國內(nèi)融資渠道的回歸，也使得上市房企和尚未搭建資本平臺的房企之間差距進(jìn)一步拉開。領(lǐng)先企業(yè)融資成本在年內(nèi)有效下降，特別是20強(qiáng)企業(yè)資金成本大多能控制在不超過5%的水平。但由于銀行對于開發(fā)貸的風(fēng)險偏好沒有改變，且三四線城市市場始終疲軟，非上市企業(yè)資金面仍舊匱乏。

低：土地市場整體偏弱 企業(yè)存貨增幅保持低位

土地市場方面，2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為22811萬平方米，比上年下降31.70%，降幅較上年明顯擴(kuò)大；土地成交價款為7622億元，同比下降23.9%。全年土地成交冰冷，市場整體偏弱。但隨著銷售業(yè)績的好轉(zhuǎn)，二至四季度土地購置面積降幅逐步小幅收窄，全年企業(yè)在土地投資方面呈現(xiàn)出前低后高的走勢。

值得注意的是，2015年土地市場兩極分化的格局依然明顯。500強(qiáng)企業(yè)整體布局依然聚焦一線核心城市，熱點(diǎn)城市地塊競爭激烈，高溢價地頻現(xiàn)，部分熱點(diǎn)地塊溢價率甚至可高達(dá)200%以上。少數(shù)熱點(diǎn)二線城市也成交活躍，如南京、武漢、杭州等地均有地王產(chǎn)生。與之形成鮮明對比的則是大量三四線城市土地市場整體慘淡，南寧、成都、西安等城市甚至出現(xiàn)大量土地流拍現(xiàn)象。

由于熱點(diǎn)城市土地成本不斷攀升，百強(qiáng)企業(yè)正積極通過靈活的拿地策略審慎地補(bǔ)充土地資源。2015年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨均值增長率為8.59%，基本與上年持平，與2009年以來20%以上的存貨增長率相比，房企近兩年的存貨增幅保持低位。但整體而言，商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位，市場去化壓力依然較大。