開發(fā)商逾期交房的違約責任分析

（一）違約金的確定標準

1、商品房買賣合同有約定的，從其約定

商品房買賣合同示范文本第九條是關于開發(fā)商逾期交房違約責任的條款，開發(fā)商一般會與購房人明確約定逾期交房違約金的計算標準，如每逾期一日按已付房款的萬分之三計算違約金。

2、商品房買賣合同沒有約定的，以同地段、同類房屋的租金為準

租金主要有統一租金、協議租金和市場租金三類。統一租金是指國家或地方政府有關房地產主管部門在一定時期統一規(guī)定的房屋租金指導標準；協議租金是指租賃合同雙方在自愿基礎上協商確定的租金額。市場租金是指在房屋租賃市場形成的租賃關系的租金，其標準隨著市場行情的變化而波動。

（二）以租金標準支付違約金的法理基礎

由于開發(fā)商未能按照合同約定的期限交付使用房屋，使得購房人不能在預先設定的時間使用所購房屋，行使占有、使用、收益、處分權能，購房人可能會延長另行租賃房屋居住的期限，進而增加支出，也可能會拖后對外出租的時間，進而減少收入，不論何種情況，都損害了購房人的期待利益——基于合同正常履行應當獲得的利益。即使購房人沒有實際支付租賃費用，或者新房將來不用于出租，房地產開發(fā)商亦不得以此為由對抗購房人要求其支付違約金的請求。

（三）免責事由

免責事由有法定免責事由和約定免責事由之分，前者為因不可抗力導致違約，違約方可全部或部分免除違約責任，后者為雙方當事人約定的不可抗力之外的其他免除違約責任的事由。

1、不可抗力

不可抗力指不可預見，不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災害，如洪水、地震、臺風、海嘯等；二是政府行為，如發(fā)生戰(zhàn)爭、強制征收等。在發(fā)生不可抗力的事由后，開發(fā)商必須在合同約定的期限內將不可抗力的相關情況告知購房人，否則既使發(fā)生了不可抗力的事由開發(fā)商仍然需要承擔延期交房責任。

2、約定免責事由

在商品房買賣合同中，除了不可抗力之外，開發(fā)商通常會與購房人約定其他關于逾期交房的免責事由，如購房人未付清房款及其他應交費用、因執(zhí)行國家法律法規(guī)、政策、政府指令導致逾期交房、因市政配套設施接通延誤或市政府規(guī)劃變更導致逾期交房、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。

開發(fā)商逾期交房違約金最低多少

一般開發(fā)商延遲交房的違約金，按每日2%—5%計算，法律沒有強制規(guī)定違約金的額度，這個是一般性的操作。當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

開發(fā)商逾期交房可以退房嗎

開發(fā)商延期交房是可以退房的。在合同約定的交房日到了之后，給開發(fā)商發(fā)房屋催交通知書，在其后的三個月的合法期限之內，開發(fā)商仍然不能交房的，有權要求退房，開放商應該合同約定返還已經支付的房款以及產生的活期利息，約定有違約金的，一并賠付。

開發(fā)商逾期交房起訴期限多長時間

《民法總則》第一百八十八條規(guī)定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。延期交房的訴訟時效就是從規(guī)定的交房時間到了開發(fā)商沒有交付房屋的第二天開始，購房者就應該知道其權益受到損害，也就從此時起算三年。