“長租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)市場一個新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。
國內(nèi)長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營；分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。
現(xiàn)在“長租公寓”這個概念已經(jīng)慢慢為大家接受。在傳統(tǒng)租賃市場上，租客的租賃時間一般為一年。
為了鼓勵和推動住房租賃市場的健康發(fā)展，自2015年以來，國家和地方政府出臺了一系列政策文件，從各層面鼓勵推進租房租賃市場的發(fā)展。
2015.01.06|《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》
積極推進租賃服務(wù)平臺建設(shè)，大力培育發(fā)展住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。用3年時間基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。
2015.01.20|《關(guān)于放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》
明確了租房提取條件和額度規(guī)范，簡化租房提取要件，提高審核效率，規(guī)定需對申請資料進一步核查的，應(yīng)在受理提取申請之日起3個工作日內(nèi)辦結(jié)。
2015.10.29|關(guān)于發(fā)布《減免稅政策代碼目錄》的公告（國家稅務(wù)總局公告2015年第73號）
按政府規(guī)定價格出租公有住房和廉租住房免征營業(yè)稅、個人出租房屋減征個人所得稅、個人出租住房房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。
2015.11.22|《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》
積極發(fā)展綠色飯店、主題飯店、客棧民宿、短租公寓、長租公寓、有機餐飲、快餐團餐、特色餐飲、農(nóng)家樂等滿足廣大人民群眾消費需求的細分業(yè)態(tài)。大力推進住宿餐飲業(yè)連鎖化、品牌化發(fā)展，提高住宿餐飲服務(wù)的文化品味和綠色安全保障水平。
2016.02.02|《關(guān)于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》
建立購房與租房并舉、市場配置與政府保障相結(jié)合的住房制度，健全以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應(yīng)體系。通過實施土地、規(guī)劃、金融、稅收等相關(guān)支持政策，加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場。
2016.03.05|《2016年政府工作報告》
建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。
2016.06.03|《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》
培育市場供應(yīng)主體，鼓勵住房租賃消費，完善公共租賃住房，支持租賃住房建設(shè)，加大政策支持力度，加強住房租賃監(jiān)管。
2016.12.20|2016年中央經(jīng)濟工作會議
要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。
2016.12.21|中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會議
規(guī)范住房租賃市場和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實現(xiàn)住有所居的重大民生工程。要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調(diào)控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居。
2017.04.01|《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》
將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點。鼓勵個人依法出租自有住房，盤活存量住房資源。
2017.07.18|《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》
培育機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺。增加租賃住房有效供應(yīng)。創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制。
2017.08.21|《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》
確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。
2017.10.18|十九大報告
堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
2017.12.20|中央經(jīng)濟工作會議
加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。
2018.03.22|全國兩會政府工作報告
落實地方主體責(zé)任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。
2018.4.24|《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》
明確了住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的開展條件及其優(yōu)先和重點支持領(lǐng)域。為租賃住房建設(shè)驗收、備案、交易等程序，以及資產(chǎn)證券化審核程序建立綠色通道。
2018.06.01|《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》
保險公司通過直接投資，保險資產(chǎn)管理機構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金參與長租市場。并明確了所投資的長期租賃住房項目應(yīng)當(dāng)滿足的具體條件。
在中央政策的指導(dǎo)下，截至 2018 年 6 月底，全國超過 40 城市多次發(fā)布相關(guān)政策，細化房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展和監(jiān)管細則。地方政策從租賃雙方權(quán)益、增加租賃住房供應(yīng)以及發(fā)展租賃企業(yè)三個層面，就公共服務(wù)權(quán)益、住房公積金、稅收優(yōu)惠、租賃權(quán)益保障、租賃住房用地、個人房源、集體土地試點、國有租賃企業(yè)、開發(fā)企業(yè)、中介及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的租賃扶持等多方面發(fā)布了實施細則，培育和推動住房租賃市場健康有序發(fā)展。
供應(yīng)主體方面，北京、上海、廣州、深圳及杭州強調(diào)多元化市場主體的同時，也重點強調(diào)了國有租賃企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，在此政策下，社會企業(yè)需謀求與政府合作的機會。
租戶權(quán)利保障方面，租戶穩(wěn)定居住權(quán)得到重點支持，促進國內(nèi)租賃常態(tài)化的理念培養(yǎng)。北京、上海、深圳已經(jīng)出臺具體落地方案，支持公積金支付租金、公租房補貼及人才補貼、支持多樣化市場補貼方式。
公租房運營管理方面，通過貨幣補貼方式，支持公租房保障對象通過市場租房，推動公租房租金市場化，同時鼓勵地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作（PPP）模式進行合作，對于擴大市場份額， 強化政企合作有重要指導(dǎo)作用。
稅收優(yōu)惠方面，武漢、南京、成都、鄭州等多城政策中明確，給予租賃住房企業(yè)和個人更多的稅收優(yōu)惠條件。
住房租賃金融方面，支持發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進 REITs 試點。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前金融機構(gòu)已為住房租賃市場提供了 3 萬億的授信支持。
住房租賃監(jiān)管平臺方面，北京、成都、廣州、武漢、重慶、沈陽、合肥、廈門、南京、天津、濟南等多個城市已經(jīng)上線運營租賃監(jiān)管平臺，建立租賃住房的政府監(jiān)督制度。
隨著房地產(chǎn)逐漸由增量向存量市場過渡，住房租賃領(lǐng)域的政策紅利剛剛打開。由于政府大力培育的住房租賃市場在我國興起時間較短，政策保障上尚存在不完善之處，行業(yè)設(shè)計規(guī)范有待明確，租賃企業(yè)端面臨盈利及運營難題，租客端租約及租賃權(quán)益保障有待進一步支持。目前中央正在推進住房租賃的立法工作，各地還將陸續(xù)出臺完善相關(guān)政策文件， 落實責(zé)任主體，推動住房租賃市場發(fā)展。發(fā)展趨勢包括不限于以下幾個方面：
《利用集體土地建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》確定第一批 13 個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果。試點城市包括：北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都。
截至目前，湖北、廣東、湖南、福建、吉林、寧夏、江西、安徽、四川、甘肅、遼寧等幾個省市已經(jīng)明確提出就租賃房屋公積金落地予以政策支持，部分省市已出細則，支持公積金支付房租。
備受關(guān)注的個人所得稅法修正案草案 6 月 19 日提請十三屆全國人大常委會第三次會議審議，首次增加子女教育支出、繼續(xù)教育支出、大病醫(yī)療支出、住房貸款利息和住房租金等專項附加扣除。
中央提出了租購?fù)瑱?quán)的指導(dǎo)方向，廣東發(fā)文提出， 包括保障子女在就學(xué)、入戶、社保等方面與購房者同等權(quán)利。但實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)還需要政策的進一步落地細則，難度不小。
保障租戶權(quán)益，更貼近房屋居住的本質(zhì)。北京住建委率先公布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》，提出要抓緊開展住房租賃監(jiān)管平臺建設(shè)，規(guī)范租賃合同示范文本制定，承租家庭可申請調(diào)換公租房項目等。更多的租戶權(quán)益保障有待進一步落實。
1、在此前發(fā)布的長租公寓行業(yè)深度報告中強調(diào)，租賃領(lǐng)域是目前地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中唯一得到頂層制度紅利的領(lǐng)域。對于地產(chǎn)這樣一個政策對行業(yè)發(fā)展影響力巨大的領(lǐng)域，制度紅利的出現(xiàn)和加強是具備劃時代意義的。鼓勵租賃業(yè)的發(fā)展是目前地產(chǎn)銷售調(diào)控政策的必要補充，也是緩解居住矛盾的重要手段。制度紅利將會一直護航租賃行業(yè)的發(fā)展，未來的政策只會越來越細化，越來越可執(zhí)行。
2、此次是九部委首次聯(lián)合提出對租賃市場的支持政策，相較此前國務(wù)院和住建部單獨提出的綱領(lǐng)性鼓勵，此次的支持政策更為具體和詳細：從市場供給、金融支持和配套平臺方面都做了規(guī)定。并且此次選取了12個試點城市，范圍涵蓋一二線城市以及東西南北各個區(qū)域，判斷后續(xù)各個城市都將出臺城市細則落實租賃行業(yè)的支持政策。之前一日網(wǎng)絡(luò)流傳出的廣州市政府“租售同權(quán)”的政策亦屬于此次城市落實細則的一部分。
3、從選取的試點城市來看，珠三角區(qū)域占了三分之一，可見此次租賃支持試點發(fā)展的重擔(dān)在廣東，作為歷史上屢次地產(chǎn)重要政策的試驗田，廣東再次成為新的領(lǐng)頭羊，在此區(qū)域布局的租賃公司將得到更多的起步紅利。
4、值得注意的是，通知中強調(diào)了“要充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)”，這是首次出現(xiàn)對國有企業(yè)參與租賃行業(yè)的指導(dǎo)意見。目前城市中國企擁有為數(shù)不少的閑置老舊物業(yè)，鼓勵國企向租賃領(lǐng)域轉(zhuǎn)型也是對盤活沉淀物業(yè)資產(chǎn)的有益方向。判斷未來國企在租賃領(lǐng)域的投入將會加大，專業(yè)服務(wù)和租賃機構(gòu)與國企沉淀物業(yè)的合作也將會極大的提升目前品牌租賃公寓的市場供應(yīng)數(shù)量。
5、供給方面明確提出了在新增土地出讓中配建租賃類用房，這將使開發(fā)商在自持物業(yè)中增加公寓的比重。實際上這幾年不少的開發(fā)商已經(jīng)看到這一趨勢，開始在公寓業(yè)務(wù)上加大經(jīng)營試點，萬科、招商、金地等已經(jīng)擁有自己品牌的公寓運營公司，一方面是看到了未來土地出讓中自持物業(yè)比例將會持續(xù)上升，另一方面也是對租賃趨勢性時代來臨的提前布局，與現(xiàn)有開發(fā)業(yè)務(wù)做有效風(fēng)險對沖。
6、金融方面的支持對于目前的租賃行業(yè)來說是最重要的方面，但受制于目前的宏觀環(huán)境和利率情況，國家在這方面可以放手實施的優(yōu)惠并不多。ABS等融資通道雖然通暢，但利率水平在市場化情況下無法降低到租賃企業(yè)可以承受的范圍，REITS的推出也仍然需要多方面的制度修正，不是一個短期的過程。目前企業(yè)加杠桿的能力仍然受到很大的限制。未來如果能像棚戶區(qū)改造一樣打開政策性低貸款利率的鼓勵，那么將增加企業(yè)持有物業(yè)的可能性，為行業(yè)的發(fā)展帶來新的活水。
7、多項制度的保駕護航將持續(xù)利好長租公寓行業(yè)的發(fā)展。強烈看好這個萬億市場的長期發(fā)展機會，具備資金和資源優(yōu)勢的公司將是未來千億市值龍頭的有力競爭者，同時行業(yè)在演進的過程中將會出現(xiàn)各個細分子領(lǐng)域“小而美”的優(yōu)秀公司，行業(yè)中的投資機會將又深又廣。
