【地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響】地鐵沿線房?jī)r(jià)受哪些因素影響 地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響到底有多大

2016年1月的《商業(yè)地產(chǎn)地鐵效應(yīng)專(zhuān)題報(bào)告》顯示，地鐵通車(chē)后，北京、上海、廣州地鐵周邊物業(yè)價(jià)值均得到大幅度的提升，具體為：離地鐵站0-500米的近郊區(qū)物業(yè)價(jià)值提升20%—25%，而遠(yuǎn)郊區(qū)物業(yè)價(jià)值則提升10%—15%。而深圳更為明顯，這兩組數(shù)據(jù)分別為26%和18%。

武漢：地鐵“首末站”房?jī)r(jià)漲幅最大，最高30%。地鐵開(kāi)通前1年和開(kāi)通后2年，沿線區(qū)域房產(chǎn)升值速度最快。

長(zhǎng)沙：地鐵開(kāi)通后，房?jī)r(jià)上漲15%。

杭州：有地鐵盤(pán)上漲超100%，不僅比非地鐵盤(pán)漲得快，也抗跌。

北京：地鐵5號(hào)線開(kāi)通半個(gè)月沿線住宅價(jià)格暴漲2367元/平米，10號(hào)線在建設(shè)的兩年期間周邊物業(yè)價(jià)格平均上漲一倍多。

天津：地鐵的開(kāi)通帶來(lái)的交通便利和經(jīng)濟(jì)元素大流通，導(dǎo)致周邊物業(yè)漲幅高達(dá)30%-40%。

廣州：地鐵一號(hào)線開(kāi)通后，沿線的樓盤(pán)二手售價(jià)對(duì)比推出市場(chǎng)時(shí)的一手售價(jià)，基本上漲15%以上，租金回報(bào)率10%以上。

地鐵沿線樓盤(pán)升值空間大

地鐵對(duì)于沿線樓市價(jià)格產(chǎn)生直接影響，如距離地鐵站點(diǎn)步行5分種內(nèi)的房子，稱(chēng)之為“正地鐵房”；10分鐘內(nèi)稱(chēng)為“準(zhǔn)地鐵房”；15分鐘內(nèi)稱(chēng)之為“近地鐵房”，距離不同，房?jī)r(jià)、升值空間也不一樣。

一般來(lái)說(shuō)，地鐵站臺(tái)周邊的樓盤(pán)價(jià)格增幅每年大約在10%左右，但地鐵對(duì)其影響主要體現(xiàn)在地鐵規(guī)劃和建設(shè)初期，等地鐵建成之后，漲幅會(huì)迅速回落，升值放緩。通常來(lái)說(shuō)，距離地鐵越近，受到地鐵影響程度越高，價(jià)格水平越高。

地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響可以從空間、時(shí)間、結(jié)構(gòu)等三方面來(lái)分析：

1、價(jià)格變動(dòng)的空間特征：已發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，在用地強(qiáng)度或性質(zhì)未改變時(shí)，修建地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是很明顯；而接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)受地鐵的影響非常明顯。所以越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵投資對(duì)周邊地區(qū)產(chǎn)生的效益越大，房地產(chǎn)價(jià)格的升幅也越大。

2、價(jià)格變動(dòng)的時(shí)間特征：一般來(lái)說(shuō)，城市中心區(qū)，由于其商業(yè)氛圍已經(jīng)形成，其增值的周期很短；而新開(kāi)發(fā)區(qū)，增值周期則較長(zhǎng)。 地鐵對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值可視為開(kāi)通前預(yù)期心理的增值和事后實(shí)質(zhì)效益兩部分的合計(jì)。由于預(yù)期心理的增值容易受市場(chǎng)等因素感染，所以，地鐵開(kāi)通前是開(kāi)發(fā)商炒作房地產(chǎn)價(jià)值的最佳時(shí)期。但在此時(shí)入市的個(gè)人投資者，往往容易被套牢。所以對(duì)投資者而言，要警惕在前期過(guò)多透支地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

3、價(jià)格變動(dòng)的結(jié)構(gòu)特征：決定房地產(chǎn)的價(jià)值有多方面的因素，除交通條件外，還有市場(chǎng)、政策、規(guī)劃水平、周邊環(huán)境和配套水平等。房地產(chǎn)的升值不能單靠地鐵來(lái)拉動(dòng)，最終還要看樓盤(pán)自身質(zhì)素、周邊配套、人文、環(huán)境等因素?？梢?jiàn)，地鐵只會(huì)給高品質(zhì)的樓盤(pán)“錦上添花”，而不會(huì)給品質(zhì)低下的產(chǎn)品“雪中送炭”。

但是房產(chǎn)的升值不能單靠地鐵來(lái)拉動(dòng)。從宏觀上看，還跟政治、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素有關(guān)；而從微觀上看，還要看樓盤(pán)自身品質(zhì)、內(nèi)部配套、環(huán)境等因素。

對(duì)于“地鐵房”的增值，要有清晰的認(rèn)識(shí)，地鐵會(huì)對(duì)高品質(zhì)的樓盤(pán)“如虎添翼”，提升項(xiàng)目附加值，而不會(huì)給低品質(zhì)的產(chǎn)品“濟(jì)困解?！?。

對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)買(mǎi)地鐵物業(yè)更要切忌跟風(fēng)，而忽略物業(yè)本身是否契合居住實(shí)際需要。如是否存在地鐵噪音、震動(dòng)等問(wèn)題也是影響其升值空間的關(guān)鍵要素。購(gòu)房者可時(shí)刻關(guān)注地鐵規(guī)劃進(jìn)程和環(huán)境影響，適當(dāng)取舍，在適當(dāng)時(shí)候出手投資或甩賣(mài)，才能規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)。