【地鐵對房價的影響】地鐵沿線房價受哪些因素影響 地鐵對房價的影響到底有多大

2016年1月的《商業(yè)地產(chǎn)地鐵效應(yīng)專題報告》顯示，地鐵通車后，北京、上海、廣州地鐵周邊物業(yè)價值均得到大幅度的提升，具體為：離地鐵站0-500米的近郊區(qū)物業(yè)價值提升20%—25%，而遠(yuǎn)郊區(qū)物業(yè)價值則提升10%—15%。而深圳更為明顯，這兩組數(shù)據(jù)分別為26%和18%。

武漢：地鐵“首末站”房價漲幅最大，最高30%。地鐵開通前1年和開通后2年，沿線區(qū)域房產(chǎn)升值速度最快。

長沙：地鐵開通后，房價上漲15%。

杭州：有地鐵盤上漲超100%，不僅比非地鐵盤漲得快，也抗跌。

北京：地鐵5號線開通半個月沿線住宅價格暴漲2367元/平米，10號線在建設(shè)的兩年期間周邊物業(yè)價格平均上漲一倍多。

天津：地鐵的開通帶來的交通便利和經(jīng)濟(jì)元素大流通，導(dǎo)致周邊物業(yè)漲幅高達(dá)30%-40%。

廣州：地鐵一號線開通后，沿線的樓盤二手售價對比推出市場時的一手售價，基本上漲15%以上，租金回報率10%以上。

地鐵沿線樓盤升值空間大

地鐵對于沿線樓市價格產(chǎn)生直接影響，如距離地鐵站點步行5分種內(nèi)的房子，稱之為“正地鐵房”；10分鐘內(nèi)稱為“準(zhǔn)地鐵房”；15分鐘內(nèi)稱之為“近地鐵房”，距離不同，房價、升值空間也不一樣。

一般來說，地鐵站臺周邊的樓盤價格增幅每年大約在10%左右，但地鐵對其影響主要體現(xiàn)在地鐵規(guī)劃和建設(shè)初期，等地鐵建成之后，漲幅會迅速回落，升值放緩。通常來說，距離地鐵越近，受到地鐵影響程度越高，價格水平越高。

地鐵對房價的影響可以從空間、時間、結(jié)構(gòu)等三方面來分析：

1、價格變動的空間特征：已發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，在用地強(qiáng)度或性質(zhì)未改變時，修建地鐵對房地產(chǎn)價格的影響不是很明顯；而接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價值的增長受地鐵的影響非常明顯。所以越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵投資對周邊地區(qū)產(chǎn)生的效益越大，房地產(chǎn)價格的升幅也越大。

2、價格變動的時間特征：一般來說，城市中心區(qū)，由于其商業(yè)氛圍已經(jīng)形成，其增值的周期很短；而新開發(fā)區(qū)，增值周期則較長。 地鐵對房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值可視為開通前預(yù)期心理的增值和事后實質(zhì)效益兩部分的合計。由于預(yù)期心理的增值容易受市場等因素感染，所以，地鐵開通前是開發(fā)商炒作房地產(chǎn)價值的最佳時期。但在此時入市的個人投資者，往往容易被套牢。所以對投資者而言，要警惕在前期過多透支地鐵對房價的影響。

3、價格變動的結(jié)構(gòu)特征：決定房地產(chǎn)的價值有多方面的因素，除交通條件外，還有市場、政策、規(guī)劃水平、周邊環(huán)境和配套水平等。房地產(chǎn)的升值不能單靠地鐵來拉動，最終還要看樓盤自身質(zhì)素、周邊配套、人文、環(huán)境等因素。可見，地鐵只會給高品質(zhì)的樓盤“錦上添花”，而不會給品質(zhì)低下的產(chǎn)品“雪中送炭”。

但是房產(chǎn)的升值不能單靠地鐵來拉動。從宏觀上看，還跟政治、市場、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素有關(guān)；而從微觀上看，還要看樓盤自身品質(zhì)、內(nèi)部配套、環(huán)境等因素。

對于“地鐵房”的增值，要有清晰的認(rèn)識，地鐵會對高品質(zhì)的樓盤“如虎添翼”，提升項目附加值，而不會給低品質(zhì)的產(chǎn)品“濟(jì)困解危”。

對于購房者而言，購買地鐵物業(yè)更要切忌跟風(fēng)，而忽略物業(yè)本身是否契合居住實際需要。如是否存在地鐵噪音、震動等問題也是影響其升值空間的關(guān)鍵要素。購房者可時刻關(guān)注地鐵規(guī)劃進(jìn)程和環(huán)境影響，適當(dāng)取舍，在適當(dāng)時候出手投資或甩賣，才能規(guī)避不必要的風(fēng)險。