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如何做好地產(chǎn)策劃?房地產(chǎn)策劃應(yīng)遵循八大原則

摘要:所謂的房地產(chǎn)策劃是一項基于市場情況,為房地產(chǎn)項目從項目定位、產(chǎn)品設(shè)計到營銷定位、推廣、銷售等一系列工作提供合理化建議和策略以及具體執(zhí)行,根據(jù)市場、產(chǎn)品以及銷售要求,根據(jù)項目不同階段、不同情況提供不同的解決方案,是一項綜合性很強(qiáng)的工作。那么如何做好房地產(chǎn)策劃呢?這就必須遵循八大原則,主要包含獨(dú)創(chuàng)、整合、客觀、定位原則等,下面就一起看看吧。

房地產(chǎn)策劃八大原則

一、獨(dú)創(chuàng)原則

無論房地產(chǎn)項目的定位、建筑設(shè)計的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營銷推廣的策略,沒有獨(dú)創(chuàng)、毫無新意,要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨(dú)創(chuàng)就是獨(dú)到、創(chuàng)新、差異化、有個性。獨(dú)創(chuàng)具有超越一般的功能,它應(yīng)貫穿房地產(chǎn)策劃項目的各個環(huán)節(jié),使房地產(chǎn)項目在眾多的競爭項目中脫穎而出。房地產(chǎn)策劃要達(dá)到獨(dú)創(chuàng),永不雷同,必須滿足以下幾個要求:

1、房地產(chǎn)策劃觀念要獨(dú)創(chuàng)

策劃觀念是否獨(dú)創(chuàng)、新穎,關(guān)系到策劃人的基本素質(zhì)。有的人策劃觀念經(jīng)常有新的創(chuàng)意,有的人只能“克隆”或照搬別人的概念,這些都影響到策劃人的策劃項目的成敗。在眾多房地產(chǎn)項目中,能在強(qiáng)敵中站穩(wěn)了腳并銷售成功的,策劃觀念一定是創(chuàng)新出奇的。廣州有個大型住宅區(qū),開盤時以高素質(zhì)、高價位出現(xiàn),其有獨(dú)創(chuàng)性的策劃觀念,獨(dú)具一格,使很多顧客下定金購房。

2、房地產(chǎn)策劃主題要獨(dú)創(chuàng)

主題是房地產(chǎn)開發(fā)項目的總體主導(dǎo)思想,是發(fā)展商賦予項目的“靈魂”。策劃主題是否獨(dú)創(chuàng)、新穎,立意是否創(chuàng)新,關(guān)系到房地產(chǎn)項目的差異化和個性化,并直接影響到項目在競爭中取勝,大到貫穿整個項目主題,小到報紙廣告主題,無不是這樣。策劃主題獨(dú)創(chuàng),與市場發(fā)展潮流有很大的關(guān)系。當(dāng)人們都沉醉在市中心區(qū)建住宅的時候,一些有遠(yuǎn)見的發(fā)展商卻發(fā)起一場“郊區(qū)化運(yùn)動”,建起一棟棟低容積率、高綠化率的住宅。

小區(qū),迎合市民們返回大自然的心理狀態(tài);在人們欣賞小區(qū)內(nèi)花草成片的時候,一些有創(chuàng)見的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗,使居民們的窗外視線無比寬闊,風(fēng)景悅?cè)恕?/p>

3、房地產(chǎn)策劃手段要獨(dú)創(chuàng)

房地產(chǎn)策劃手段就是房地產(chǎn)策劃的具體方法、辦法。方法、手段不同,策劃出的效果也就不一樣。最著名的例子是廣州奧林匹克花園,在人們還在用單一手段策劃樓盤的時候,奧林匹克花園的發(fā)展商卻用復(fù)合手段策劃樓盤,地產(chǎn)業(yè)和體育業(yè)的復(fù)合,引領(lǐng)了房地產(chǎn)策劃領(lǐng)域的新里程。策劃手段獨(dú)到,往往會達(dá)到意想不到的效果。廣州遠(yuǎn)洋明珠大廈,在建好的樓字中,推出十套主題樣板間,以不同人的個性及生活方式進(jìn)行延伸、發(fā)揮、變形,使人看了以后大開眼界:我們居住的空間可以那樣藝術(shù)、舒適和優(yōu)美。策劃手段獨(dú)到,增大了人們的購買欲。

二、整合原則

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中,有各種不同的客觀資源,大概可分為兩大類:一是從是否明顯看出來分,有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來分,有主題資源(或稱概念資源)、社會資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒有策劃整合之前,是松散的、凌亂的、沒有中心的,但經(jīng)過整合以后就會團(tuán)結(jié)一起,為整個項目的發(fā)展服務(wù)。

為了有效地整合好房地產(chǎn)開發(fā)項目的客觀資源,必須做到以下幾點(diǎn):第一,要把握好整合資源的技巧。在整理、分類、組合中要有的放矢,抓住重點(diǎn),使客觀資源合力加強(qiáng),達(dá)到1 1=3的效果。第二,整合好的各個客觀資源要圍繞項目開發(fā)的主題中心,遠(yuǎn)離主題中心的資源往往很難達(dá)到目的。第三,要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源。如創(chuàng)新、獨(dú)到的主題資源大都是隱藏起來的,不易被人發(fā)現(xiàn),需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創(chuàng)造。

三、客觀原則

客觀原則是指在房地產(chǎn)策劃運(yùn)作的過程中,策劃人通過各種努力,使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實(shí)際。要遵循客觀原則做好房地產(chǎn)策劃,必須注意以下幾點(diǎn):

①實(shí)事求是進(jìn)行策劃,不講大話、空話。

②做好客觀市場的調(diào)研、分析、預(yù)測,提高策劃的準(zhǔn)確性。

③在客觀實(shí)際的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎行動,避免引起故意“炒作”之嫌。

④策劃的觀念、理念既符合實(shí)際,又有所超前。

四、定位原則

所謂“定位”,就是給房地產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容確定具體位置和方向,找準(zhǔn)明確的目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體定位很重要,關(guān)系到項目的發(fā)展方向。一個目標(biāo)定位錯了,會影響其它目標(biāo)定位的準(zhǔn)確。要在房地產(chǎn)策劃中靈活運(yùn)用好定位原則,它的具體要求是:

1、具體要從“大”、“小”兩方面入手

大的方面是房地產(chǎn)項目的總體定位,包括開發(fā)項目的目標(biāo)、宗旨,項目的指導(dǎo)思想,項目的總體規(guī)模,項目的功能身份,項目的發(fā)展方向,等等。小的方面是房地產(chǎn)項目的具體定位,包括主題定位、市場定位、目標(biāo)客戶定位、建筑設(shè)計定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位,等等。房地產(chǎn)項目的總體定位確定了項目的總體位置和方向,對項目的具體定位有指導(dǎo)、約束作用;房地產(chǎn)項目的具體定位是在總體定位下進(jìn)行的,具體定位是對總體方向的分解,各個具體定位要符合總體定位的方向。

2、把握各項定位內(nèi)容的功能作用

要做到這一點(diǎn),策劃人首先要全面掌握定位內(nèi)容的內(nèi)涵,深入其中間去,確定其定位的難易點(diǎn),有的放矢地找準(zhǔn)目標(biāo)。其次,每項定位內(nèi)容的具體功用是一樣的,要把它們整合好,利用好,為整個項目的總體定位服務(wù)。

3、要熟練地運(yùn)用項目定位的具體方法和技巧

在項目定位過程中,方法和技巧運(yùn)用得好,往往會達(dá)到事倍功半的效果。如對建筑設(shè)計定位,建筑設(shè)計的最新理念不能不了解,設(shè)計市場的流行趨勢不可不知道。在此前提下,是追逐潮流還是著意創(chuàng)新?是停留現(xiàn)狀還是適度超前?這都要根據(jù)開發(fā)項目的總體定位下有所取舍,確定方向。

五、可行原則

可行性原則是指房地產(chǎn)策劃運(yùn)行的方案是否達(dá)到并符合切實(shí)可行的策劃目標(biāo)和效果。可行性原則就是要求房地產(chǎn)策劃行為應(yīng)時時刻刻地為項目的科學(xué)性、可行性著想,避免出現(xiàn)不必要的差錯。貫徹房地產(chǎn)策劃的可行原則,可從以下幾方面著手:

1策劃方案是否可行

房地產(chǎn)策劃過程中,確定方案的可行性是貫徹可行原則的第一步。從房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征可以看出,在多種策劃方案中選擇最優(yōu)秀、最可行的方案是項目成功的基礎(chǔ)。有了可行的方案以后,還要對方案實(shí)施的可行性進(jìn)行分析,使方案符合市場變化的具體要求,這是貫徹可行原則的第二步。

2方案經(jīng)濟(jì)性是否可行

策劃方案的經(jīng)濟(jì)性是指以最小的經(jīng)濟(jì)投入達(dá)到最好的策劃目標(biāo)。這也是方案是否可行的基本要求。其次,投資方案的可行性分析也是一個不可忽視的重要因素。投資方案通過量的論證和分析,可以確定策劃方案是否可行,為項目的順利運(yùn)作保駕護(hù)航。

3、方案有效性是否可行

房地產(chǎn)策劃方案的有效性是指房地產(chǎn)策劃方案實(shí)施過程中能合理有效地利用人力、物力、財力和時間,實(shí)施效果能達(dá)到甚至超過方案設(shè)計的具體要求。策劃方案要達(dá)到有效、可行,一是要用最小的消耗和代價爭取最大的利益;二是所冒的風(fēng)險最小,失敗的可能性最小,經(jīng)過努力基本上有成功的把握;三是要能完滿地實(shí)現(xiàn)策劃的預(yù)定目標(biāo)。

六、全局原則

全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產(chǎn)策劃的興衰成敗,為策劃人提供了有益的指導(dǎo)原則。從房地產(chǎn)策劃的整個過程來講,它分為“開局、析局、創(chuàng)局、選局、布局、運(yùn)局、饋局和結(jié)局八大過程,每個過程都跟全局有密切的聯(lián)系,每個局部的運(yùn)作好壞都會對整個全局造成影響。

房地產(chǎn)策劃全局原則的主要要求是:

1、房地產(chǎn)策劃要從整體性出發(fā),注意全局的目標(biāo)、效益和效果。在整體規(guī)劃的前提下,部分服從整體,局部服從全局。在市場調(diào)研階段,如果圖省事,不深入了解當(dāng)時的市場狀況,競爭態(tài)勢、對手強(qiáng)弱,以及宏觀政策等問題,盲目上馬項目,結(jié)果會造成慘重的失敗。

2、房地產(chǎn)策劃要從長期性出發(fā),處理好項目眼前利益和長遠(yuǎn)利益的關(guān)系。

3、房地產(chǎn)策劃要從層次性出發(fā),總攬全局。房地產(chǎn)策劃是個大系統(tǒng),任何一個系統(tǒng)都可以被看成是一個全局。而系統(tǒng)是有層次性的,大系統(tǒng)下有子系統(tǒng),子系統(tǒng)下還有孫系統(tǒng),層次分明。因此,考慮下一個層次的策劃時,應(yīng)該同上一層次的戰(zhàn)略要求相符合。

4、房地產(chǎn)策劃要從動態(tài)性出發(fā),注意全局的動態(tài)發(fā)展。房地產(chǎn)市場是變化莫測的,變化發(fā)展有時會影響全局。這時,策劃人要善于抓住市場的動態(tài)規(guī)律,掌穩(wěn)全局,避免市場變化觸動全局的根基。

七、人文原則

人文原則是強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)策劃中要認(rèn)真把握社會人文精神,并把它貫穿到策劃的每一個環(huán)節(jié)中去。人文精神包括人口及文化的意識:人口意識是指人口的數(shù)量和質(zhì)量水平、人口的局、年齡結(jié)構(gòu)、家庭婚姻等表現(xiàn)出的社會思想;文化意識包括人們在特定社會中形成的特定習(xí)慣、觀念、風(fēng)俗及宗教信仰等表現(xiàn)出的社會思想。在房地產(chǎn)策劃中要把握好人文原則,必須注意以下幾點(diǎn):

1對我國人文精神的精髓要深入的領(lǐng)會

在房地產(chǎn)策劃中把握準(zhǔn)人文精神的精髓,并在人文精神的具體形式中深入貫徹,將起到意想不到的效果。

2、運(yùn)用社會學(xué)原理,把握好人口的各個要素

在策劃中把握好人口各個要素的內(nèi)容、形式以及它們的功用,分析它們對市場影響的大小、輕重,找出它們運(yùn)行的具體規(guī)律,開發(fā)出的房地產(chǎn)項目就會與眾不同,贏得人們的信賴。

3、把文化因素滲透到策劃項目的各個方面

房地產(chǎn)策劃必須把文化因素滲透到開發(fā)項目中去,才能迅速占領(lǐng)市場,建立自己的項目個性。以順德碧桂園為例,它開發(fā)的理念和模式首先是中國傳統(tǒng)文化的代表——儒家思想的建大功、立大業(yè)及望子成龍的思想,在家庭倫理上倡導(dǎo)中國傳統(tǒng)文化的天倫之樂、合家歡樂和刻意追求中國傳統(tǒng)家庭的溫馨。

4、通過民族文化的積累,促進(jìn)產(chǎn)品及企業(yè)品牌的形成。

八、應(yīng)變原則

所謂應(yīng)變就是隨機(jī)應(yīng)變,它要求房地產(chǎn)策劃要在動態(tài)變化的復(fù)雜環(huán)境中,及時準(zhǔn)確地把握發(fā)展變化的目標(biāo)、信息,預(yù)測事物可能發(fā)展變化的方向、軌跡,并以此為依據(jù)來調(diào)整策劃目標(biāo)和修改策劃方案。

房地產(chǎn)策劃的應(yīng)變原則是完善策劃方案的重要保證,它的具體要求是:

1、增強(qiáng)動態(tài)意識和隨機(jī)應(yīng)變觀念。

2、時刻掌握策劃對象的變化信息。策劃對象信息是策劃的基礎(chǔ)材料和客觀依據(jù),這個基礎(chǔ)和依據(jù)變化了,策劃也應(yīng)該隨之變化,否則,其策劃就失去了準(zhǔn)確性、科學(xué)性和有效性。必須不停地廣泛了解、全面搜集和及時分析并加工處理這些信息,為策劃提供具有真實(shí)性、時效性、系統(tǒng)性和可*的信息資料。

3、預(yù)測對象的變化趨勢,掌握隨機(jī)應(yīng)變的主動性。

4及時調(diào)整策劃目標(biāo),修正策劃方案。當(dāng)客觀情況發(fā)生變化影響到策劃目標(biāo)的基本方面或主要方面時,要對策劃目標(biāo)作必要的調(diào)整,自然也就要對策劃方案進(jìn)行修正,以保證策劃方案與調(diào)整后的策劃目標(biāo)相一致。

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