【房產(chǎn)中介糾紛】房產(chǎn)中介糾紛有哪些類型 房產(chǎn)糾紛解決途徑有哪些

1、 因支付意向金引起的糾紛

中介帶買(mǎi)方看房，一旦客戶流露出購(gòu)買(mǎi)意向，中介往往會(huì)趁熱打鐵，說(shuō)服買(mǎi)方支付意向金并要求簽訂居間合同，而且會(huì)解釋支付的只是“意向金”而不是“定金”，如果買(mǎi)賣不成還會(huì)退還。但等到買(mǎi)方不想買(mǎi)要求返還時(shí)，中介卻說(shuō)已交給賣方變成了“定金”，如果反悔會(huì)被沒(méi)收。

買(mǎi)方付“意向金”的時(shí)候，一定要看清楚居間合同對(duì)意向金是怎么約定的。通常中介提供的《居間合同》寫(xiě)得密密麻麻，字又非常小，買(mǎi)方往往在中介的催促下粗粗看一下就簽了字，根本不清楚意向金是怎么變成定金的。《居間合同》其實(shí)比正式的買(mǎi)賣合同都重要，其中玄機(jī)很多，但在二手房買(mǎi)賣中往往被忽視，特別是里面約定的“意向金轉(zhuǎn)定金”的條款。

“意向金轉(zhuǎn)定金”通常約定由買(mǎi)方先付一部分錢(qián)款作為意向金交給中介，如果賣方同意居間合同中的條件(包括總價(jià)及付款方式)，中介就將意向金轉(zhuǎn)交給賣方，此時(shí)意向金就轉(zhuǎn)為定金，如果買(mǎi)方反悔不買(mǎi)則不能要求返還，如果賣方反悔不賣則要雙倍返還。所以，買(mǎi)方付錢(qián)的時(shí)候確實(shí)是意向金，但如果賣方同意賣，那就變成定金了。所以一定要看清居間合同條款，不能隨隨便便就付了意向金。

2、 因跳中介引起的糾紛

跳中介通常有兩種情況：

第一種情況：買(mǎi)方看房時(shí)簽了《看房確認(rèn)單》(《看房確認(rèn)單》上有買(mǎi)方跳開(kāi)中介與賣方私下成交，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)向中介支付違約金)，看了房以后，買(mǎi)方通過(guò)其它中介公司成交。

買(mǎi)方通過(guò)其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收傭金，也有可能是通過(guò)其它中介公司談下來(lái)的成交價(jià)格更低一些。如果是前一個(gè)原因，毫無(wú)疑問(wèn)買(mǎi)方應(yīng)向前一家中介公司承擔(dān)違約責(zé)任，因?yàn)椤犊捶看_認(rèn)書(shū)》也具有約束力，買(mǎi)方的行為顯然違反了誠(chéng)信原則因而要承擔(dān)違約責(zé)任。但如果是后一種原因，買(mǎi)方實(shí)際上是按新的交易條件達(dá)成的合同，其目的并不是為了少付傭金，所以不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第二種情況：買(mǎi)賣雙方與中介簽訂《居間合同》(《居間合同》中有買(mǎi)賣雙方跳開(kāi)中介私自買(mǎi)賣要向中介支付違約金的內(nèi)容)后，為了規(guī)避中介費(fèi)，買(mǎi)賣雙方先協(xié)議終止合同，再跳開(kāi)中介直接成交。但《居間合同》不只是一個(gè)買(mǎi)賣合同，還包括居間合同的內(nèi)容，即使買(mǎi)賣雙方終止了合同，也只能終止買(mǎi)賣合同，不能終止居間合同，這種情況下買(mǎi)賣雙方仍然應(yīng)當(dāng)向中介承擔(dān)違約責(zé)任。

3、 因合同無(wú)效、終止引起的糾紛

合同無(wú)效的情況較為常見(jiàn)。比如：房子的產(chǎn)權(quán)登記為張三和李四，簽合同時(shí)只來(lái)了張三，張三可能會(huì)出具一份委托書(shū)說(shuō)明他已得到李四的授權(quán)，或者只是口頭上告訴中介出售房屋已得到李四的同意。合同簽訂后，李四卻提出說(shuō)他從來(lái)沒(méi)有同意過(guò)。這時(shí)買(mǎi)方可能已經(jīng)支付了定金或者首付款，糾紛由此產(chǎn)生。

根據(jù)法律規(guī)定共有財(cái)產(chǎn)出售要得到所有共有人的同意，否則合同無(wú)效。很多人認(rèn)為合同無(wú)效就不會(huì)產(chǎn)生任何法律后果，這種看法是錯(cuò)誤的。合同法規(guī)定合同無(wú)效后，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此如果確實(shí)沒(méi)有證據(jù)證明李四同意賣房，那合同無(wú)效，張三應(yīng)當(dāng)賠償買(mǎi)方的經(jīng)濟(jì)損失。但如果張三無(wú)力賠償，買(mǎi)方能不能追究中介公司的責(zé)任?筆者認(rèn)為要看中介公司有沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。如果中介公司有過(guò)錯(cuò)，比如中介未對(duì)李四的授權(quán)進(jìn)行審核，那么中介應(yīng)當(dāng)賠償。如果中介沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，那么中介就不必賠償。在合同終止的情況中，造成合同終止的原因有很多，比如買(mǎi)賣雙方協(xié)商一致決定終止合同，再比如一方違約如逾期不付款另一方行使合同解除權(quán)而將合同解除。買(mǎi)賣雙方協(xié)商一致終止合同的，仍然應(yīng)當(dāng)向中介方支付適當(dāng)?shù)膱?bào)酬，如因一方違約造成買(mǎi)賣合同解除，違約方應(yīng)當(dāng)賠償中介方的損失即傭金的損失。

4、因未充分了解房屋情況引起的糾紛

買(mǎi)方付了定金后發(fā)現(xiàn)房子的朝向不是中介告知的南北朝向，或者發(fā)現(xiàn)房子滲水，這些情況在第一次看房時(shí)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)方于是提出退房，但此時(shí)房東不肯退還定金。買(mǎi)方能不能向中介索賠定金損失?

這類案件買(mǎi)方敗訴率非常高。房產(chǎn)中介只是居間方，居間人提供的服務(wù)是報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立的媒介服務(wù)。中介只是根據(jù)自己的知識(shí)和房東的描述將房屋的情況告知買(mǎi)方，“看房”會(huì)產(chǎn)生非常重要的法律后果即“認(rèn)可房屋的現(xiàn)狀”，包括朝向、位置、格局、質(zhì)量、裝修等等，買(mǎi)方看了房又認(rèn)為自己沒(méi)有看清楚而提出退房通常不會(huì)被法院所認(rèn)可，除非有證據(jù)證明賣方故意隱瞞房屋的缺陷。即使中介有意誤導(dǎo)，買(mǎi)方也很難就被中介誤導(dǎo)的事實(shí)進(jìn)行舉證，因而會(huì)將自己陷入很不利的地步，所以買(mǎi)方不能輕信中介或房東對(duì)房屋情況的描述，一定要自己親自查看，仔細(xì)詢問(wèn)。

5、因中介提供信息不真實(shí)引起的糾紛

張某持偽造的預(yù)售合同通過(guò)中介公司與買(mǎi)方李某簽訂了買(mǎi)賣合同并收取了房款，此后張某被以詐騙罪判刑，于是李某起訴中介公司要求賠償。法院最后認(rèn)定中介公司未盡到審核義務(wù)并造成李某經(jīng)濟(jì)損失，因此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)程度相應(yīng)的賠償責(zé)任，判決中介公司承擔(dān)李某30%的經(jīng)濟(jì)損失。

比如某人找人假扮產(chǎn)權(quán)人，并持產(chǎn)權(quán)人的身份證和產(chǎn)證通過(guò)中介出售房產(chǎn)，也安排了看房，中介通過(guò)一般的審核和調(diào)查不可能了解產(chǎn)權(quán)人系假扮(比如外表酷似產(chǎn)權(quán)人)，那么中介就不用承擔(dān)責(zé)任。近期法院在一起類似案件中判決中介公司敗訴，筆者認(rèn)為有待商榷。因?yàn)楹贤ǖ?25條所規(guī)定居間人承擔(dān)賠償責(zé)任的條件是“故意隱瞞重要事實(shí)”或“故意提供虛假情況”，如果中介受到他人的欺騙而信以為真，并且憑其經(jīng)驗(yàn)和能力都不能分辨，那中介就不是一種“故意”的心理狀態(tài)，甚至也沒(méi)有過(guò)失，在這種情況下，中介的審核義務(wù)已經(jīng)完成，不應(yīng)為他人的欺騙而賠償。

6、因吃差價(jià)引起的糾紛

中介吃差價(jià)有很多做法，有“明吃”也有“暗吃”，常見(jiàn)的有三種：

第一種，賣方明確表示將房屋賣給中介，中介再賣給第三方。此時(shí)賣方與中介成立買(mǎi)賣合同關(guān)系，因此中介即使吃差價(jià)完全合法。細(xì)分下來(lái)，實(shí)際操作中有兩種做法：

一是賣方與中介簽訂買(mǎi)賣合同但不辦理過(guò)戶手續(xù)，待中介找到買(mǎi)方后，再加價(jià)將合同轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方，由賣方與買(mǎi)方共同辦理過(guò)戶手續(xù)。

二是賣方與中介簽訂買(mǎi)賣合同后辦理過(guò)戶手續(xù)取得產(chǎn)證。中介找到買(mǎi)方后，再由中介和買(mǎi)方共同辦理過(guò)戶手續(xù)。

顯而易見(jiàn)，前一種方式中介可獲得的利潤(rùn)更多一些，不過(guò)，中介在采用此方法時(shí)一定要注意與賣方要在買(mǎi)賣合同中約定待中介找到適當(dāng)?shù)馁I(mǎi)方時(shí)，賣方應(yīng)當(dāng)同意與買(mǎi)方另行簽訂買(mǎi)賣合同，此時(shí)中介系將買(mǎi)賣合同整體轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方而獲得差價(jià)，所以應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法的規(guī)定取得債權(quán)人即賣方的同意。

第二種，賣方委托中介以不低于一定價(jià)格(如200萬(wàn)元)出售，而中介售價(jià)高于委托價(jià)(如210萬(wàn)元)，則雙方成立委托代理銷售的關(guān)系，如果雙方對(duì)溢價(jià)部分(即10萬(wàn)元)沒(méi)有約定或約定不明，則該溢價(jià)部分應(yīng)當(dāng)歸賣方。但是，如果對(duì)溢價(jià)部分有約定，如約定溢價(jià)歸中介所有，則根據(jù)意思自治的原則，溢價(jià)部分應(yīng)當(dāng)歸中介。

第三種，在第二種情況下，如中介按最低委托價(jià)以委托人的名義與自己或與自己有密切聯(lián)系的第三方簽訂買(mǎi)賣合同，再將房屋加價(jià)賣出獲利的，則委托人可主張溢價(jià)部分。但在實(shí)務(wù)中法官對(duì)此的認(rèn)定可能會(huì)有所不同，比如中介買(mǎi)入后并不立即賣出而是持有，或者按買(mǎi)入價(jià)作為合同成交價(jià)，這些都會(huì)影響到法官對(duì)案件的判斷。

7、因簽約過(guò)程不規(guī)范引起的糾紛

中介人員良莠不齊，一些中介業(yè)務(wù)員不按規(guī)范操作埋下許多糾紛的隱患。比如：簽了合同后不給正本而只給復(fù)印件、私收中介費(fèi)、找“托”抬價(jià)、故意隱瞞房屋的信息、引誘甚至欺騙客戶交納定金、將各方交納的稅費(fèi)故意算錯(cuò)等等。

買(mǎi)賣雙方既需要中介人員提供的服務(wù)，又不能輕易相信中介的承諾特別是口頭承諾，對(duì)中介的話一定要冷靜判斷而不能全聽(tīng)全信，必要時(shí)最好上網(wǎng)核實(shí)或者向其它專業(yè)人員如律師咨詢。

8、因混淆居間及代理行為引起的糾紛

中介從事居間服務(wù)，但也有一些時(shí)候中介只是一方的代理人，在授權(quán)范圍內(nèi)行事，此時(shí)中介所實(shí)施行為的法律后果應(yīng)由委托人承擔(dān)，不能將中介實(shí)施的代理行為與居間行為混為一談。

在一起案件中，買(mǎi)賣雙方約定買(mǎi)方支付的定金及房款由中介轉(zhuǎn)交賣方，此后由于雙方發(fā)生糾紛，買(mǎi)方起訴中介要求中介退還已收的房款，最終法院認(rèn)定由于雙方均授權(quán)中介轉(zhuǎn)交房款，中介也在事實(shí)上將房款轉(zhuǎn)交給賣方，因此要求中介返還房款沒(méi)有法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)，故而駁回了買(mǎi)方的請(qǐng)求。

房產(chǎn)糾紛解決途徑有哪些

1、協(xié)商

協(xié)商是指當(dāng)事人行使自己的合法處分權(quán)，在法律規(guī)定許可的前提下，互諒互讓，協(xié)商解決糾紛。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商對(duì)雙方所發(fā)生的糾紛進(jìn)行協(xié)商，提出一個(gè)雙方都滿意的解決方案，并就此達(dá)成一個(gè)糾紛解決協(xié)議。由雙方協(xié)商解決糾紛，對(duì)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商來(lái)講都是最好的解決糾紛的方式，因?yàn)檫@種方式既省時(shí)、省力又省錢(qián)。

2、調(diào)解

它是指在第三者的主持下，糾紛雙方當(dāng)事人經(jīng)過(guò)自愿協(xié)商，排除爭(zhēng)端，達(dá)成和解的一種方法和活動(dòng)。我國(guó)在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，專門(mén)進(jìn)行民間糾紛的調(diào)解處理，包括房地產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

3、仲裁

仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)。房地產(chǎn)糾紛發(fā)生后，公民可以根據(jù)仲裁協(xié)議提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)居中判明事實(shí)，分清責(zé)任，依法作出仲裁裁決，解決房地產(chǎn)糾紛。仲裁裁決具有法律效力，當(dāng)事人必須執(zhí)行。我國(guó)根據(jù)《仲裁法》規(guī)定在各省、自治區(qū)、直轄市和地級(jí)市設(shè)立了仲裁委員會(huì)負(fù)責(zé)平等主體之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛的仲裁，房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人當(dāng)然可以依法向房地產(chǎn)所在地的仲裁委員會(huì)提請(qǐng)仲裁。

4、訴訟

公司可以將房地產(chǎn)糾紛依法向人民法院提起訴訟。當(dāng)然前提是糾紛屬于人民法院受理范圍。