一、我愛(ài)我家二手房交易流程

簡(jiǎn)單的說(shuō)，在我愛(ài)我家中介出售二手房需要經(jīng)過(guò)7大流程：

1、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件。

2、買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋成交價(jià)格、戶型面積等各因素達(dá)成一致意見(jiàn)，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

3、辦理過(guò)戶。買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查，房地產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)。

4、立契。房地相關(guān)部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

5、繳納稅費(fèi)。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。

7、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)。

二、我愛(ài)我家二手房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)

1、核實(shí)賣(mài)方的身份

主要是看賣(mài)方是不是房屋的真正所有權(quán)人，要看房屋所有權(quán)證、土地證（或者二合一的房地產(chǎn)權(quán)證）、契證及身份證，這些證件上的人是否一致。另外，如果賣(mài)方是無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，即使房產(chǎn)證上只有他/她一個(gè)人的名字，買(mǎi)方與其簽訂的購(gòu)房合同，也屬于無(wú)效合同。

2、核實(shí)房屋權(quán)屬

買(mǎi)房時(shí)，看看房屋的產(chǎn)權(quán)有無(wú)爭(zhēng)議。注意房屋是否存在被依法查封或者以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的情況，避免付款后房屋無(wú)法交付。必要時(shí)，我們可以去房管局了解相關(guān)的信息。

3、注意房屋共有人

如果該房屋存在共有人，那么，賣(mài)房時(shí)，也需要征得共有人的同意才行，房屋的共有人也必須在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字。要注意核對(duì)簽字人的真實(shí)身份，必須為房屋共有人本人，不得冒名頂替。比如，夫妻婚后買(mǎi)的房子，只寫(xiě)了一方的名字，賣(mài)房時(shí)，必須夫妻雙方均在合同上簽字才可。

4、注意房屋是否違章或待拆遷

買(mǎi)二手房時(shí)，要留意這個(gè)房屋是否為違建建筑，如果為違建建筑，則很有可能錢(qián)財(cái)兩空。另外，買(mǎi)二手房尤其是老舊的二手房，要特別留意是否待拆遷。別以為房屋拆遷，自己就賺了，真這樣的話，房主又為啥賣(mài)房，又為啥有那么多釘子戶，以及因拆遷而引發(fā)的各種糾紛。

5、房屋是否被出租

買(mǎi)賣(mài)不破租賃，假如租戶的租期還未到期，那么，買(mǎi)方就暫時(shí)不能入住。買(mǎi)房時(shí)，一定要多次實(shí)地查看核實(shí)房屋是否存在出租的情況；如果有，應(yīng)盡量要求賣(mài)方在交易前處理好租賃事宜。此外，租戶在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，買(mǎi)房的時(shí)候，這一點(diǎn)也需要注意。

6、注意土地使用年限

住宅的土地使用期限一般是70年，但早些時(shí)候的老房子，土地使用期限比70年短，有些只有20年、30年。買(mǎi)房的時(shí)候，一定要核實(shí)下該房屋剩余的土地使用期限。因?yàn)槠涫怯绊懛績(jī)r(jià)的重要因素，此外，剩余的土地使用期限多久，關(guān)系到土地使用年限什么時(shí)候到期，以及到期后續(xù)費(fèi)的問(wèn)題。

7、明確各類(lèi)稅費(fèi)

買(mǎi)二手房的稅費(fèi)比較多，很多時(shí)候本應(yīng)該是賣(mài)家承擔(dān)的費(fèi)用，比如增值稅、個(gè)人所得稅等，均轉(zhuǎn)移到買(mǎi)家身上。另外，很多黑中介收取一些莫名的費(fèi)用，也有的是原本說(shuō)的某項(xiàng)費(fèi)用一個(gè)價(jià)，到最后又變?yōu)榱硗庖粋€(gè)價(jià)格。在實(shí)踐中，需對(duì)各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)作明確的約定。

8、明確違約事項(xiàng)

比如，賣(mài)家沒(méi)有按時(shí)遷出戶口、房子漲價(jià)賣(mài)家毀約了、買(mǎi)家沒(méi)有獲得銀行貸款等，出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，應(yīng)該如何解決，事先就要約定好，避免日后產(chǎn)生糾紛。

9、明確房屋內(nèi)部設(shè)施

很多二手房都是裝修好了的，帶家具家電。買(mǎi)房時(shí)，要明確這些內(nèi)部的裝修是原房主帶走還是留下。不要不在意，真的有房主賣(mài)房了，將馬桶、抽煙機(jī)、廚柜等帶走的。

10、明確傭金

一開(kāi)始就要對(duì)我愛(ài)我家傭金有一個(gè)明確的規(guī)定。此外，有必要對(duì)交易失敗后傭金的退還情況作約定。

11、避免陰陽(yáng)合同

買(mǎi)房時(shí)，為了避稅，很多人喜歡簽訂陰陽(yáng)合同，即簽訂兩份房屋買(mǎi)賣(mài)合同。比如，一份寫(xiě)明房款為50萬(wàn)，用于在房產(chǎn)交易大廳過(guò)戶時(shí)使用，只按50萬(wàn)繳納稅費(fèi)；另一份寫(xiě)明房款為80萬(wàn)，是雙方實(shí)際成交的數(shù)額，由雙方私下保存。像這樣的二手房交易存在較大風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生糾紛，就比較麻煩。

12、相關(guān)費(fèi)用是否結(jié)清

二手房的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，務(wù)必要結(jié)清，以免出現(xiàn)需要由買(mǎi)家承擔(dān)其“后遺癥”的情況。此外，過(guò)戶時(shí)，像水電卡、燃?xì)饪?、有線電視等，也些是需要過(guò)戶的。

我愛(ài)我家

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