一、買辦公室好嗎

從企業(yè)未來發(fā)展來講，隨著公司規(guī)模的不斷擴大，辦公環(huán)境的需求也會隨著發(fā)生變化。如果租賃的話，公司一旦面臨擴大的需求就要面臨大規(guī)模搬遷的問題，然而頻繁的搬遷對于員工和客戶來說，都會產(chǎn)生不安全感和不穩(wěn)定的因素，在相當程度上影響了企業(yè)品牌形象。

二、辦公室產(chǎn)權(quán)年限

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年。

（二）工業(yè)用地五十年。

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。

（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。

（五）綜合或者其他用地五十年。

三、買辦公室的流程

（一）辦理土地出讓手續(xù)

1、申請歸還出售方的銀行貸款。

2、領取抵押注銷文件。

3、辦理抵押注銷登記。

4、辦理退保手續(xù)。

5、出售方向規(guī)劃和土地管理局申請補繳土地出讓金及附相關(guān)資料。

6、房地產(chǎn)測繪管理辦公室出具分攤土地面積的查閱單。

7、對房屋所分攤的土地進行評估（評估費由政府承擔）。

8、出售方與規(guī)劃和土地管理簽署《上海市國有土地出讓合同》。

9、到出售方的開戶銀行憑《非稅收入一般繳款書（收據(jù)）》繳納土地出讓金。

10、到工商局開具《工商行政管理注冊號變化證明》（由于公司注冊號變化）。

11、申請并繳納契稅。

12、辦理房屋轉(zhuǎn)移登記申請，繳納每套房屋的交易手續(xù)費，取得二份收件收據(jù)。

13、取得產(chǎn)權(quán)證及剩余房屋的新產(chǎn)權(quán)證。

（二）辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)

14、雙方就三套辦公室分別網(wǎng)簽《XX市房地產(chǎn)買賣合同》。

15、委托一級資質(zhì)評估公司對轉(zhuǎn)讓的辦公室進行評估，出具評估報告。

16、將評估報告交不動產(chǎn)交易中心的核價公司審核。

17、向交易中心檔案室調(diào)取原購房合同及契稅單。

18、向開發(fā)商調(diào)取原購房發(fā)票。

19、出售方開具增值稅發(fā)票（若沒有開票資格，向所在稅務所申請）。

20、交易中心的稅務部門出具《土地增值稅納稅聯(lián)系單》。

21、由出售方所在地的稅務所核定土地增值稅（土地增值稅納稅申報表）。

22、納稅完畢后，稅務所當場出具《土地增值稅完稅聯(lián)系單》及稅收完稅證明。

23、憑《土地增值稅完稅聯(lián)系單》，雙方到交易中心稅務部門辦理審稅，出售方繳納增值稅及附加5、65%，買受方繳納契稅3%，印花稅0、05%。

24、辦理房屋轉(zhuǎn)移登記申請，繳納交易手續(xù)費等，取得收件收據(jù)。

25、買受方憑收件收據(jù)領取不動產(chǎn)權(quán)證。

26、買受方憑產(chǎn)權(quán)證辦理抵押，獲得銀行流動資金貸款，并支付給出售方。

27、出售方交房給買受方。

四、買辦公室怎么貸款

（一）企業(yè)抵押貸款申請條件

1、符合國家的產(chǎn)業(yè)、行業(yè)政策，不屬于高污染、高耗能的小企業(yè)。

2、企業(yè)在各家商業(yè)銀行信譽狀況良好，沒有不良信用記錄。

3、具有工商行政管理部門核準登記，且年檢合格的營業(yè)執(zhí)照，持有人民銀行核發(fā)并正常年檢的貸款卡。

4、有必要的組織機構(gòu)、經(jīng)營管理制度和財務管理制度，有固定依據(jù)和經(jīng)營場所，合法經(jīng)營，產(chǎn)品有市場、有效益。

5、具備履行合同、償還債務的能力，還款意愿良好，無不良信用記錄，信貸資產(chǎn)風險分類為正常類或非財務因素影響的關(guān)注類。

6、企業(yè)經(jīng)營者或?qū)嶋H控制人從業(yè)經(jīng)歷在3年以上，素質(zhì)良好、無不良個人信用記錄。

7、企業(yè)經(jīng)營情況穩(wěn)定，成立年限原則上在2年（含）以上，至少有一個及以上會計年度財務報告，且連續(xù)2年銷售收入增長、毛利潤為正值。

8、符合建立與小企業(yè)業(yè)務相關(guān)的行業(yè)信貸政策。

9、能遵守國家金融法規(guī)政策及銀行有關(guān)規(guī)定。

10、在申請行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。

（二）企業(yè)貸款流程

1、借款人提出貸款申請，提交相關(guān)材料。

2、經(jīng)審批同意的，借款人和擔保人與銀行簽訂借款合同和擔保合同。

3、銀行落實貸款條件后，按規(guī)定程序辦理放款手續(xù)，將貸款資金劃入借款人在銀行開立的賬戶。

4、借款人按期歸還貸款本息。

5、貸款結(jié)清，按規(guī)定辦理撤押手續(xù)。

企業(yè)貸款視企業(yè)具體經(jīng)營情況而定。

貸款額度10-200萬貸款時間1-3年貸款利息月利率5厘左右。

貸款要求必須是注冊于中國的中小企業(yè),且經(jīng)營狀況良好,無不良信譽記錄。

五、買辦公室注意事項

1、區(qū)位資源

這里的區(qū)位資源有兩方面，一方面是地理位置，無論購買什么樓盤，大家第一眼看重的永遠是位置在哪？寫字間也一樣，地理位置很重要，房產(chǎn)增值主要來源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空間更大一些。因此，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素之一。另一方面，資源集中度、周邊設施配套度是否完善。即周邊是否是人流、物流、資金流、信息流匯聚之地；寫字間作為“生產(chǎn)資料”，商業(yè)辦公配套設施齊全，才能商機勃發(fā)，更具有投資或辦公價值。

2、設計、外觀

作為企業(yè)，辦公地點不僅僅是“生產(chǎn)價值”的場所，同時也承載著一個企業(yè)對外形象展示的職能。一般只要條件允許，企業(yè)會選擇一棟設計新穎合理的寫字樓，來提升企業(yè)的形象。所以，寫字樓的外觀設計、內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)設計、走廊、大廳、衛(wèi)生間、景觀區(qū)等設計是否有品位，采光通風、電梯的質(zhì)量與配置、裝修的品質(zhì)等因素也會影響企業(yè)的使用價值以及投資價值。

3、使用方便

對于實際使用的企業(yè)來講，寫字樓入住后，辦公使用是否方便，是衡量這棟寫字樓能否增值的一項重要標準。這里的方便指的是交通是否便利，停車是否方便，乘坐電梯是否需要漫長的等待。交通擁堵的地域或者位置偏遠交通不便的寫字樓一般不適合投資；同時，過長的等待時間成本也會讓人產(chǎn)生厭煩的情緒，只有使用者感到方便快捷，身心愉悅，企業(yè)才能在此長久發(fā)展，也會形成口碑，只有企業(yè)爭相進駐，投資者的收益才會最大化。

4、物業(yè)不可忽視

作為投資辦公產(chǎn)業(yè)，寫字間的增值、保值，離不開物業(yè)的管理與服務。物業(yè)管理公司直接決定寫字樓的用水、用電、供暖、安保、衛(wèi)生清潔、空調(diào)供應、車位管理、電梯維護保養(yǎng)、整體服務形象等問題。這些環(huán)節(jié)有一個出現(xiàn)問題，都會影響辦公企業(yè)的體驗感受，試想沒有任何一個企業(yè)喜歡在垃圾滿地、時常停水停電、冬天冷夏天熱的環(huán)境下辦公吧。所以，投資者在選擇投資時一定要擦亮眼睛，選擇物業(yè)檔次高的項目，以后有可能會產(chǎn)生較為穩(wěn)定的收益。

5、軟性配套

除了硬件配套要拿得出手外，軟性配套也很重要。這里的軟性配套應著重看信息化配置和智能化配置。通信網(wǎng)絡是辦公的基礎，而同時，隨著科技的發(fā)展，通風、采光、門禁、監(jiān)控等最新智能產(chǎn)品與技術(shù)不斷涌現(xiàn)，智能化系統(tǒng)的應用在越來越普遍，新建的寫字間一般會考慮到將最新的信息化、智能化系統(tǒng)引入到自身的產(chǎn)品中，方便企業(yè)辦公的同時，更節(jié)能，處理問題也更及時。無論投資或辦公，擁有這樣系統(tǒng)的寫字間都是值得關(guān)注的。

6、自用型客戶比例

投資寫字樓不但要看你的客戶群體是誰，即租給誰；還要看你的競爭對手是誰？如果投資可以切成很小塊出售的物業(yè)時，你就要當心了，雖然投資門檻較低，總價不高，但是進駐的物業(yè)公司檔次低，小業(yè)主過多，流動性大，不但會影響物業(yè)的管理水平，經(jīng)濟水平不好時，小業(yè)主還會惡意競爭地競相壓價，影響你的收益。如果開發(fā)商堅持整層或半層銷售，則在很大程度上提升進駐門檻，提升自用型客戶的比例，同時，入住的客戶一般也較有實力，如果這棟寫字間60%以上客戶都是自用型的，對投資者招租以及租金方面來講都是具有利好推動作用的。

7、投資比較

投資項目比較方面，甲級寫字樓與乙級寫字樓之間相比，甲級寫字樓雖然價格要高一些，但是，甲級寫字樓物業(yè)管理以及設計配套更完善，提升企業(yè)的形象，所以租金一般會不斷上漲。雖然乙級寫字樓總價低，隨著更多寫字樓項目不斷涌現(xiàn)，管理、形象有所差距的乙級寫字樓由于招租困難，特別是招不到有實力的企業(yè)，勢必導致租金也很難有所提升。

8、投資回報率

當然，投資者在投資時，還要充分考慮到自己的資金實力。依據(jù)一般的計算方法，投資回報率=月租金×12(個月)／售價。例如，現(xiàn)有一處寫字間，面積約100平方米，售價約為18000元／平方米，依據(jù)此處寫字樓周邊的物業(yè)剖析得知，月租金約為9000元，盤算得知，這處寫字間的投資回報率為6%，投資者需根據(jù)自己的資金情況，來選擇投資項目。根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算原則，15年內(nèi)收回投資總價表明該項目具有可投資價值。