一、買(mǎi)辦公室好嗎

從企業(yè)未來(lái)發(fā)展來(lái)講，隨著公司規(guī)模的不斷擴(kuò)大，辦公環(huán)境的需求也會(huì)隨著發(fā)生變化。如果租賃的話，公司一旦面臨擴(kuò)大的需求就要面臨大規(guī)模搬遷的問(wèn)題，然而頻繁的搬遷對(duì)于員工和客戶來(lái)說(shuō)，都會(huì)產(chǎn)生不安全感和不穩(wěn)定的因素，在相當(dāng)程度上影響了企業(yè)品牌形象。

二、辦公室產(chǎn)權(quán)年限

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年。

（二）工業(yè)用地五十年。

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。

（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年。

（五）綜合或者其他用地五十年。

三、買(mǎi)辦公室的流程

（一）辦理土地出讓手續(xù)

1、申請(qǐng)歸還出售方的銀行貸款。

2、領(lǐng)取抵押注銷(xiāo)文件。

3、辦理抵押注銷(xiāo)登記。

4、辦理退保手續(xù)。

5、出售方向規(guī)劃和土地管理局申請(qǐng)補(bǔ)繳土地出讓金及附相關(guān)資料。

6、房地產(chǎn)測(cè)繪管理辦公室出具分?jǐn)偼恋孛娣e的查閱單。

7、對(duì)房屋所分?jǐn)偟耐恋剡M(jìn)行評(píng)估（評(píng)估費(fèi)由政府承擔(dān)）。

8、出售方與規(guī)劃和土地管理簽署《上海市國(guó)有土地出讓合同》。

9、到出售方的開(kāi)戶銀行憑《非稅收入一般繳款書(shū)（收據(jù)）》繳納土地出讓金。

10、到工商局開(kāi)具《工商行政管理注冊(cè)號(hào)變化證明》（由于公司注冊(cè)號(hào)變化）。

11、申請(qǐng)并繳納契稅。

12、辦理房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，繳納每套房屋的交易手續(xù)費(fèi)，取得二份收件收據(jù)。

13、取得產(chǎn)權(quán)證及剩余房屋的新產(chǎn)權(quán)證。

（二）辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)

14、雙方就三套辦公室分別網(wǎng)簽《XX市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。

15、委托一級(jí)資質(zhì)評(píng)估公司對(duì)轉(zhuǎn)讓的辦公室進(jìn)行評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告。

16、將評(píng)估報(bào)告交不動(dòng)產(chǎn)交易中心的核價(jià)公司審核。

17、向交易中心檔案室調(diào)取原購(gòu)房合同及契稅單。

18、向開(kāi)發(fā)商調(diào)取原購(gòu)房發(fā)票。

19、出售方開(kāi)具增值稅發(fā)票（若沒(méi)有開(kāi)票資格，向所在稅務(wù)所申請(qǐng)）。

20、交易中心的稅務(wù)部門(mén)出具《土地增值稅納稅聯(lián)系單》。

21、由出售方所在地的稅務(wù)所核定土地增值稅（土地增值稅納稅申報(bào)表）。

22、納稅完畢后，稅務(wù)所當(dāng)場(chǎng)出具《土地增值稅完稅聯(lián)系單》及稅收完稅證明。

23、憑《土地增值稅完稅聯(lián)系單》，雙方到交易中心稅務(wù)部門(mén)辦理審稅，出售方繳納增值稅及附加5、65%，買(mǎi)受方繳納契稅3%，印花稅0、05%。

24、辦理房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，繳納交易手續(xù)費(fèi)等，取得收件收據(jù)。

25、買(mǎi)受方憑收件收據(jù)領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

26、買(mǎi)受方憑產(chǎn)權(quán)證辦理抵押，獲得銀行流動(dòng)資金貸款，并支付給出售方。

27、出售方交房給買(mǎi)受方。

四、買(mǎi)辦公室怎么貸款

（一）企業(yè)抵押貸款申請(qǐng)條件

1、符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)、行業(yè)政策，不屬于高污染、高耗能的小企業(yè)。

2、企業(yè)在各家商業(yè)銀行信譽(yù)狀況良好，沒(méi)有不良信用記錄。

3、具有工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記，且年檢合格的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，持有人民銀行核發(fā)并正常年檢的貸款卡。

4、有必要的組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度，有固定依據(jù)和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，合法經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)品有市場(chǎng)、有效益。

5、具備履行合同、償還債務(wù)的能力，還款意愿良好，無(wú)不良信用記錄，信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)為正常類(lèi)或非財(cái)務(wù)因素影響的關(guān)注類(lèi)。

6、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者或?qū)嶋H控制人從業(yè)經(jīng)歷在3年以上，素質(zhì)良好、無(wú)不良個(gè)人信用記錄。

7、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)定，成立年限原則上在2年（含）以上，至少有一個(gè)及以上會(huì)計(jì)年度財(cái)務(wù)報(bào)告，且連續(xù)2年銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)、毛利潤(rùn)為正值。

8、符合建立與小企業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的行業(yè)信貸政策。

9、能遵守國(guó)家金融法規(guī)政策及銀行有關(guān)規(guī)定。

10、在申請(qǐng)行開(kāi)立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。

（二）企業(yè)貸款流程

1、借款人提出貸款申請(qǐng)，提交相關(guān)材料。

2、經(jīng)審批同意的，借款人和擔(dān)保人與銀行簽訂借款合同和擔(dān)保合同。

3、銀行落實(shí)貸款條件后，按規(guī)定程序辦理放款手續(xù)，將貸款資金劃入借款人在銀行開(kāi)立的賬戶。

4、借款人按期歸還貸款本息。

5、貸款結(jié)清，按規(guī)定辦理撤押手續(xù)。

企業(yè)貸款視企業(yè)具體經(jīng)營(yíng)情況而定。

貸款額度10-200萬(wàn)貸款時(shí)間1-3年貸款利息月利率5厘左右。

貸款要求必須是注冊(cè)于中國(guó)的中小企業(yè),且經(jīng)營(yíng)狀況良好,無(wú)不良信譽(yù)記錄。

五、買(mǎi)辦公室注意事項(xiàng)

1、區(qū)位資源

這里的區(qū)位資源有兩方面，一方面是地理位置，無(wú)論購(gòu)買(mǎi)什么樓盤(pán)，大家第一眼看重的永遠(yuǎn)是位置在哪？寫(xiě)字間也一樣，地理位置很重要，房產(chǎn)增值主要來(lái)源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空間更大一些。因此，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫(xiě)字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素之一。另一方面，資源集中度、周邊設(shè)施配套度是否完善。即周邊是否是人流、物流、資金流、信息流匯聚之地；寫(xiě)字間作為“生產(chǎn)資料”，商業(yè)辦公配套設(shè)施齊全，才能商機(jī)勃發(fā)，更具有投資或辦公價(jià)值。

2、設(shè)計(jì)、外觀

作為企業(yè)，辦公地點(diǎn)不僅僅是“生產(chǎn)價(jià)值”的場(chǎng)所，同時(shí)也承載著一個(gè)企業(yè)對(duì)外形象展示的職能。一般只要條件允許，企業(yè)會(huì)選擇一棟設(shè)計(jì)新穎合理的寫(xiě)字樓，來(lái)提升企業(yè)的形象。所以，寫(xiě)字樓的外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、走廊、大廳、衛(wèi)生間、景觀區(qū)等設(shè)計(jì)是否有品位，采光通風(fēng)、電梯的質(zhì)量與配置、裝修的品質(zhì)等因素也會(huì)影響企業(yè)的使用價(jià)值以及投資價(jià)值。

3、使用方便

對(duì)于實(shí)際使用的企業(yè)來(lái)講，寫(xiě)字樓入住后，辦公使用是否方便，是衡量這棟寫(xiě)字樓能否增值的一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn)。這里的方便指的是交通是否便利，停車(chē)是否方便，乘坐電梯是否需要漫長(zhǎng)的等待。交通擁堵的地域或者位置偏遠(yuǎn)交通不便的寫(xiě)字樓一般不適合投資；同時(shí)，過(guò)長(zhǎng)的等待時(shí)間成本也會(huì)讓人產(chǎn)生厭煩的情緒，只有使用者感到方便快捷，身心愉悅，企業(yè)才能在此長(zhǎng)久發(fā)展，也會(huì)形成口碑，只有企業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)駐，投資者的收益才會(huì)最大化。

4、物業(yè)不可忽視

作為投資辦公產(chǎn)業(yè)，寫(xiě)字間的增值、保值，離不開(kāi)物業(yè)的管理與服務(wù)。物業(yè)管理公司直接決定寫(xiě)字樓的用水、用電、供暖、安保、衛(wèi)生清潔、空調(diào)供應(yīng)、車(chē)位管理、電梯維護(hù)保養(yǎng)、整體服務(wù)形象等問(wèn)題。這些環(huán)節(jié)有一個(gè)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)影響辦公企業(yè)的體驗(yàn)感受，試想沒(méi)有任何一個(gè)企業(yè)喜歡在垃圾滿地、時(shí)常停水停電、冬天冷夏天熱的環(huán)境下辦公吧。所以，投資者在選擇投資時(shí)一定要擦亮眼睛，選擇物業(yè)檔次高的項(xiàng)目，以后有可能會(huì)產(chǎn)生較為穩(wěn)定的收益。

5、軟性配套

除了硬件配套要拿得出手外，軟性配套也很重要。這里的軟性配套應(yīng)著重看信息化配置和智能化配置。通信網(wǎng)絡(luò)是辦公的基礎(chǔ)，而同時(shí)，隨著科技的發(fā)展，通風(fēng)、采光、門(mén)禁、監(jiān)控等最新智能產(chǎn)品與技術(shù)不斷涌現(xiàn)，智能化系統(tǒng)的應(yīng)用在越來(lái)越普遍，新建的寫(xiě)字間一般會(huì)考慮到將最新的信息化、智能化系統(tǒng)引入到自身的產(chǎn)品中，方便企業(yè)辦公的同時(shí)，更節(jié)能，處理問(wèn)題也更及時(shí)。無(wú)論投資或辦公，擁有這樣系統(tǒng)的寫(xiě)字間都是值得關(guān)注的。

6、自用型客戶比例

投資寫(xiě)字樓不但要看你的客戶群體是誰(shuí)，即租給誰(shuí)；還要看你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)？如果投資可以切成很小塊出售的物業(yè)時(shí)，你就要當(dāng)心了，雖然投資門(mén)檻較低，總價(jià)不高，但是進(jìn)駐的物業(yè)公司檔次低，小業(yè)主過(guò)多，流動(dòng)性大，不但會(huì)影響物業(yè)的管理水平，經(jīng)濟(jì)水平不好時(shí)，小業(yè)主還會(huì)惡意競(jìng)爭(zhēng)地競(jìng)相壓價(jià)，影響你的收益。如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持整層或半層銷(xiāo)售，則在很大程度上提升進(jìn)駐門(mén)檻，提升自用型客戶的比例，同時(shí)，入住的客戶一般也較有實(shí)力，如果這棟寫(xiě)字間60%以上客戶都是自用型的，對(duì)投資者招租以及租金方面來(lái)講都是具有利好推動(dòng)作用的。

7、投資比較

投資項(xiàng)目比較方面，甲級(jí)寫(xiě)字樓與乙級(jí)寫(xiě)字樓之間相比，甲級(jí)寫(xiě)字樓雖然價(jià)格要高一些，但是，甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)管理以及設(shè)計(jì)配套更完善，提升企業(yè)的形象，所以租金一般會(huì)不斷上漲。雖然乙級(jí)寫(xiě)字樓總價(jià)低，隨著更多寫(xiě)字樓項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，管理、形象有所差距的乙級(jí)寫(xiě)字樓由于招租困難，特別是招不到有實(shí)力的企業(yè)，勢(shì)必導(dǎo)致租金也很難有所提升。

8、投資回報(bào)率

當(dāng)然，投資者在投資時(shí)，還要充分考慮到自己的資金實(shí)力。依據(jù)一般的計(jì)算方法，投資回報(bào)率=月租金×12(個(gè)月)／售價(jià)。例如，現(xiàn)有一處寫(xiě)字間，面積約100平方米，售價(jià)約為18000元／平方米，依據(jù)此處寫(xiě)字樓周邊的物業(yè)剖析得知，月租金約為9000元，盤(pán)算得知，這處寫(xiě)字間的投資回報(bào)率為6%，投資者需根據(jù)自己的資金情況，來(lái)選擇投資項(xiàng)目。根據(jù)國(guó)際專(zhuān)業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，15年內(nèi)收回投資總價(jià)表明該項(xiàng)目具有可投資價(jià)值。