長租房爆倉是什么意思

爆倉就是虧損大于你的帳戶中去除保證金后的可用資金。由公司強(qiáng)平后剩余資金是總資金減去你的虧損,一般還剩一部分。爆倉是指在某些特殊條件下，投資者保證金賬戶中的客戶權(quán)益為負(fù)值的情形。在市場行情發(fā)生較大變化時(shí)，如果投資者保證金賬戶中資金的絕大部分都被交易保證金占用，而且交易方向又與市場走勢相反時(shí)，由于保證金交易的杠桿效應(yīng)，就很容易出現(xiàn)爆倉。如果爆倉導(dǎo)致了虧空且由投資者的原因引起，投資者需要將虧空補(bǔ)足，否則會(huì)面臨法律追索。

如何預(yù)防長租公寓爆倉

傳統(tǒng)租房中介是信息中介，即《合同法》下的居間行為，房主租戶自行簽約，中介收的是一次性介紹費(fèi)。“互金”模式下的房主租戶一般不直接簽約。那情況分兩種，一種是房主明確委托長租公寓代理自己和租客簽約，現(xiàn)在代理人攜款跑路，自然應(yīng)該房主倒霉。

另一種可能是兩個(gè)獨(dú)立的合同關(guān)系，房主與中介簽約，中介與租戶簽約。房主和租戶都是無辜的，現(xiàn)在中介“壞人”消失，好人的權(quán)益沖突。責(zé)任分配時(shí)，必須回答是租戶更有理由預(yù)期中介倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，還是房主更有理由預(yù)期中介倒閉的風(fēng)險(xiǎn)？

有人認(rèn)為，房屋租賃權(quán)益不適用動(dòng)產(chǎn)的善意第三人取得，若租戶沒有理由相信中介具有房屋所有權(quán)，那中介基本上就是“二房東”的地位，租戶似乎難以以跟中介的有效合同來對(duì)抗房主。

然而，為人詬病的“二房東”一般指違法轉(zhuǎn)租的租戶?！逗贤ā芬?guī)定：承租人只有經(jīng)原出租人同意，才可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，否則出租人可以解除合同。房主把房屋“出租”給中介公司，顯然知道中介不是用來自住，而是會(huì)租給別人。房主向中介收取房租、不與租戶直接交往，要么應(yīng)視為委托代理，要么應(yīng)視為同意轉(zhuǎn)租，房主的責(zé)任都無法避免。

因此，房主應(yīng)當(dāng)尊重中介和租戶的合同。房主在知道租戶存在時(shí)，仍然選擇直接向中介收取租金，就應(yīng)該承擔(dān)中介破產(chǎn)、資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，中介“隔斷式”收租付租，租戶并不受益，而房主可以無需再判斷租戶的信用程度、避免租戶的賴賬扯皮，在正常情況下獲得了不與租戶往來的利益，在非正常時(shí)也得承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

從經(jīng)濟(jì)分析的“事前主義”角度看，相對(duì)于租戶，擁有資源的房主更強(qiáng)勢，更有能力和平臺(tái)談判要求采取一定的資金安全保障。若不能令房主滿意，房主仍然能選擇自行出租。

長租公寓的優(yōu)勢

1、個(gè)性鮮明，符合個(gè)別要求

長租公寓現(xiàn)在發(fā)展?jié)u趨成熟，也有好幾個(gè)大品牌在做，為了避免廣告嫌疑，這里就不列舉了。但不管哪個(gè)品牌，他們統(tǒng)一的是，在長租公寓里，裝修絕對(duì)不會(huì)千篇一律，每個(gè)房間爭取有不一樣的特點(diǎn)。時(shí)尚、個(gè)性、低沉、溫馨等，可以任君選擇。

2、細(xì)心周到、管理服務(wù)到位

長租公寓，致力于打造與短租房天差地別的特征。其明顯表現(xiàn)在管理服務(wù)上。很多上班族，經(jīng)常加班，好不容易休息又不想把休息時(shí)間浪費(fèi)在打掃衛(wèi)生上，而長租公寓則會(huì)定期派清潔工上門打掃。并且家電維修等各種服務(wù)，長租公寓均提供。

3、打造社群，增強(qiáng)租客交際

長租公寓，一般都會(huì)在自己的范圍內(nèi)設(shè)置屬于自己的社交場所。如咖啡廳，酒吧，餐吧，游泳池等，減少了人們社交的成本。在自己家樓下也可以享受整條街的服務(wù)。同時(shí)還會(huì)成立專屬社群，讓租客都可以互相熟悉，仿若熟人。

4、家電齊全，減少額外開支

在外租房，很多人都有同樣的想法：打算添個(gè)家電，又擔(dān)心不知什么時(shí)候走人，家電難帶走。房間里的家具看著不順眼，想換一個(gè)，又覺得反正不是自己的房子，將就著吧。所以很多租客的生活，就在不滿和將就中度過了。其實(shí)，我們都知道。我們應(yīng)該做到“租房不租生活”，在自己經(jīng)濟(jì)能力范圍內(nèi)，盡可能地讓自己不那么將就。而長租公寓就很好地幫我們解決了這些問題。在公寓里，不僅裝修個(gè)性，大家可以按照自己的喜好選擇喜歡的房間，同時(shí)家電也很齊全，電視機(jī)，wifi，洗衣機(jī)，空調(diào)等都布局整齊，完全不用租客煩惱那些問題。

長租公寓的缺點(diǎn)

1、房租貴，水電費(fèi)貴：相對(duì)于短租的免費(fèi)和租住小區(qū)低廉的水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)來說，長租公寓的附加費(fèi)也是比不小的開銷。

2、房間面積小，居住密度大：由于長租公寓普遍面積不大，而且居住密度較高，對(duì)生活品質(zhì)有較高要求的人可能難以接受。

3、缺少家的感覺，像住快捷酒店：一應(yīng)俱全，太過便捷，反而沒有家的感覺。

4、位置遠(yuǎn)，房源少：目前的長租公寓大多位于郊區(qū)，而不少租客的工作地點(diǎn)則是在市區(qū)，來回耗費(fèi)時(shí)間較長。另外，基于成本控制考慮，不少長租公寓的房源距離附近地鐵站都有一段距離，每天如何走完這最后一段路也是租客頭疼的問題。另外，房源少也是長租公寓面臨的一個(gè)問題。目前市場上長租公寓的房源多來源于附近年輕的房東，年齡大一點(diǎn)的房東更傾向于自己將房子對(duì)外出租。

國內(nèi)長租公寓發(fā)展困境

1、參與主體眾多，競爭激烈

市場參與主體眾多，各有優(yōu)劣。既有專注于長租公寓的專業(yè)化機(jī)構(gòu)，也有房地產(chǎn)中介服務(wù)商的參與，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店也憑借其本身的優(yōu)勢也逐漸參與到行業(yè)的角逐之中。雖然市場參與者眾多，但是市占率總體并不高。規(guī)模最大的長租公寓品牌自如，管理房間數(shù)已經(jīng)達(dá)到30萬間，但相比與其他規(guī)模較大的品牌如魔方公寓3萬間，優(yōu)客逸家管理房屋數(shù)近3萬間，行業(yè)集中度整體偏低，處于搶占市場份額的階段。長租公寓的未來市場仍然集中在核心一二線城市，大量機(jī)構(gòu)運(yùn)營商集中在少數(shù)城市，將進(jìn)一步導(dǎo)致競爭加劇。

2、資源與價(jià)格之間的矛盾，難以協(xié)調(diào)

核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地段的供房仍較為稀缺，集中式公寓將面臨較高的拿房成本；另一方面，長租公寓解決的是中高端人群對(duì)生活質(zhì)量和社交活動(dòng)的追求，因此房源的地段就顯得猶為關(guān)鍵，地段較偏僻區(qū)域雖然收房成本較低，但可能面臨需求不足所導(dǎo)致的高空置率或低租金差等問題。因此，收房階段資產(chǎn)端的資源和價(jià)值難以兼得。

3、國內(nèi)法律、法規(guī)體系不健全，消防驗(yàn)收困難

消防驗(yàn)收也是不少租賃企業(yè)面臨的困境。目前，全國除深圳以外的多數(shù)地區(qū)，消防驗(yàn)收的前提是規(guī)劃與報(bào)審用途一致，比如規(guī)劃為商業(yè)的項(xiàng)目，報(bào)公寓經(jīng)營用途，很多報(bào)驗(yàn)窗口根本不受理。“由企業(yè)提供集中租房服務(wù)的業(yè)態(tài)出現(xiàn)時(shí)間不長，經(jīng)營過程中物業(yè)的使用用途類似住宅，但經(jīng)營行為又類似商業(yè)，和傳統(tǒng)的酒店類似。這就導(dǎo)致各地在長租公寓的消防驗(yàn)收中，有的參照住宅，有的參照商辦公，有的參照酒店，有的歸為‘出租屋’不用驗(yàn)收，即便同一個(gè)市不同行政區(qū)的處理方式都可能差別很大?！睒?biāo)準(zhǔn)不清，給建設(shè)、運(yùn)營增加了不確定性。

4、投資回報(bào)周期長，盈利困難

國內(nèi)市場的長租公寓現(xiàn)階段以重資產(chǎn)運(yùn)營為主，有著較強(qiáng)的金融屬性。國內(nèi)尚未推出正式的REITs產(chǎn)品，長租公寓運(yùn)營缺乏退出機(jī)制。

國內(nèi)目前的長租公寓投資回報(bào)利潤較低，投資布局需要在10年左右，大部分長租公寓尚處于“燒錢”階段，未實(shí)現(xiàn)真正的盈利，長租公寓整體租金回報(bào)率較低也是行業(yè)的痛點(diǎn)所在。