【中介賣房子】通過中介賣房流程 委托中介賣房注意事項(xiàng)

通過中介賣房流程：

中介賣房程序：了解行情→放盤及贖樓→客戶看房→售樓談價(jià)→收定金簽合同→準(zhǔn)備交易資料→房產(chǎn)評(píng)估→辦理按揭→交稅費(fèi)→過戶收首期款→出新證收尾款→交房。

賣房應(yīng)如何了解行情

一.關(guān)注房產(chǎn)信息，收集相關(guān)資訊掌握動(dòng)態(tài)。

二.未來城市規(guī)劃、道路建設(shè)的影響、電視頻道的地產(chǎn)欄目等以上幾種信息的反饋均可反映當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情。

三.多請(qǐng)教相關(guān)從事地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)人事，如地產(chǎn)中介(又叫物業(yè)代理)等或曾經(jīng)有過房產(chǎn)交易經(jīng)驗(yàn)的親朋好友如何定價(jià)、報(bào)價(jià)。

1、實(shí)話，沒有任何一個(gè)專家或?qū)W者可以決定房子賣多少錢，真正的賣房者報(bào)價(jià)應(yīng)心平氣和理智客觀。

2、報(bào)價(jià)過高錯(cuò)失了真正好的成交機(jī)會(huì)又浪費(fèi)了大量的時(shí)間精力。報(bào)價(jià)過低有損個(gè)人利益。

3、建議報(bào)價(jià)前以去一些大中介公司了解行情，走訪專業(yè)人事或多渠道了解市場(chǎng)走適，注意市政規(guī)劃改建政策的實(shí)施對(duì)自有房產(chǎn)的影響，關(guān)注更多專業(yè)媒體以做參考，根據(jù)自身實(shí)際情況加減后給個(gè)合理報(bào)價(jià)。

5、報(bào)價(jià)的目的主要是為了在談價(jià)的過程中給自己留有余地，另外報(bào)價(jià)是以一個(gè)試探性的價(jià)格了解市場(chǎng)的反映情況以供調(diào)價(jià)準(zhǔn)備。首先，地段當(dāng)然是決定房?jī)r(jià)的最基本因 素。一般來說，同一個(gè)小區(qū)內(nèi)的二手房由于交通、公共配套設(shè)施相同，的確可以參照最近的成交記錄進(jìn)行定價(jià)。但這并不是決定房?jī)r(jià)的唯一因素。房屋的樓層、朝向、面積、戶型、景觀甚至一些特殊背景(包括未來幾年市政規(guī)劃或其他外在因素)都可能影響的房?jī)r(jià)的高低。

如何為自己的二手房定價(jià)

一.先看樓層。如是多層則3-4層 單價(jià)最高，2、5層次之，底層和頂層又次之。(一般來說，同一幢房屋樓層最好的與最次的單價(jià)差價(jià)在200-400元之間)當(dāng)然因個(gè)人習(xí)慣和偏好不同，又另 當(dāng)別論了。

如果是高層或小高層，7-9層的價(jià)格可作為基準(zhǔn)價(jià)，往上則貴，往下則便宜，每層價(jià)格差在50-150元左右;(一般來說，頂層的價(jià)格未必就是最 高的，頂層往下第二層往往價(jià)格最高)。在同一層里，中間套的價(jià)格往往作為基準(zhǔn)價(jià)，東邊套即東南向最貴，差價(jià)在3%左右，而西邊套即西南向其次，差價(jià)在2% 左右。

同一個(gè)小區(qū)的房子，不可避免的同時(shí)存在景觀差異。一般來說朝中央庭院的房子安靜而且空氣好，售價(jià)最貴;朝大路的房子嘈雜而又空氣差，售價(jià)最低。

二. 房屋面積。一般來說100平方左右面積的房屋是最走俏的，也是最適合三口或四口之家居住的。而面積過大的房子因?yàn)榭偡績(jī)r(jià)制約了消費(fèi)者的購(gòu)買能力，所以并不 好銷。因此，面積在200平方以上的房子，在一定情況下單價(jià)應(yīng)相對(duì)低一些。但躍層式的房子因?yàn)楦窬謨?yōu)勢(shì)或贈(zèng)送露臺(tái)，所以定價(jià)可參照基準(zhǔn)價(jià)。

三. 是戶型，這也是為什么有的房子面積不大但看起來很寬敞，而有的房子剛剛相反，面積不小但看起來卻很擁擠的主要原因。除了有明顯的缺陷的，一般只要有一個(gè)朝 南的主臥室，客廳采光、對(duì)流好的，都是可以賣個(gè)好價(jià)錢;同時(shí)帶明衛(wèi)的又比帶暗衛(wèi)的值錢，客廳、主臥開間大的又比開間小的值錢，面積緊湊實(shí)用的相應(yīng)更貴建議 無論是賣房者還是買房者千萬不要信口開河，要在充分衡量房屋的各種條件后，再敲定適當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)，以保證房屋的正常成交。

四. 裝修及保養(yǎng)狀況， 這是一個(gè)很難定義標(biāo)準(zhǔn)的概念，無裝修與有裝修之間存在較大差異就算有裝修，裝修的年份、裝修程度、裝修的風(fēng)格、保養(yǎng)狀況也都會(huì)影響最終的價(jià)格，最好在決定 售房后對(duì)其房屋進(jìn)行有效清潔或翻新這樣會(huì)大大增加你房屋的賣點(diǎn)售房?jī)r(jià)格可以同比例提高更大大加快了售房速度。

五. 隨房贈(zèng)送物品，市場(chǎng)上賣房 送家私電器的較普遍，業(yè)主換房或移民后會(huì)重新購(gòu)置新的家私電器，所以用過的家私電器便隨房一起打包，隨房物品是可以作為購(gòu)房談價(jià)的條件，但購(gòu)房客戶是否接 受也是很難定的，所以定價(jià)前如有物品隨房打包的要定好物品價(jià)格，售房帶物品的價(jià)格和不代物品的底價(jià)報(bào)價(jià)及成交價(jià)都是有區(qū)別的。

但切勿濫竽充數(shù)，房?jī)?nèi)送一些 過時(shí)物品在房?jī)?nèi)不但影響房屋賣象，還會(huì)帶來不好的反映。因?yàn)榉績(jī)r(jià)市場(chǎng)的不穩(wěn)定所以業(yè)主在放盤前應(yīng)先了解市場(chǎng)走向衡量后在做決定最簡(jiǎn)單的辦法，就是(多向 幾家中介)了解情況因?yàn)橹薪樵谌?jí)市場(chǎng)的專業(yè)性和地位是有一定可比性的。

放盤及贖樓注意事項(xiàng)放盤：放盤的目的是在最短的時(shí)間最省事找到最多 的合適客戶將房產(chǎn)賣個(gè)好價(jià)錢。售房的速度首先取決于放盤速度，放盤的面，放盤的方式首先業(yè)主自己賣房的渠道較窄因正常的工作生活時(shí)間不便利會(huì)耽誤售房進(jìn) 度錯(cuò)失很多成交機(jī)會(huì)。打報(bào)紙廣告成本較高，上網(wǎng)發(fā)布信息渠道較窄，委托房產(chǎn)中介較便利，委托房產(chǎn)中介代理最好選擇多家大規(guī)模房產(chǎn)公司同時(shí)代理。單一一家房 產(chǎn)代理公司能力范圍有限客源也有限，又因獨(dú)家代理對(duì)售房業(yè)主限制較多，固多家大公司同時(shí)代理售房覆蓋面廣，客源充足，且中介同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下也可加速 售房。

(1)走訪多家大物業(yè)公司放盤在此期間應(yīng)盡量選擇多家大規(guī)模中介公司放盤

(2)依靠親朋好友相互轉(zhuǎn)告物色買家

(3)上專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布信息

(4)通過報(bào)紙廣告媒體發(fā)布信息但相比之下中介是最快的放盤渠道但多家放盤是最方便快截的二、放盤很重要建議多家放盤，選擇幾家有一定實(shí)力的大中介直接放盤，找中介公司，主要有以下幾種方式：中介公司的報(bào)紙廣告、房展會(huì)、中介公司的門店、中介公司的網(wǎng)站、親友的介紹。

如何辨別放心中介，主要應(yīng)注意以下幾方面：

1、到該中介公司去看看它的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書，了解它的經(jīng)營(yíng)范圍，看它是否有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這項(xiàng)業(yè)務(wù);

2、看看該公司的辦公環(huán)境及公司的規(guī)模;

與中介公司打交道時(shí)還需要注意：

1、核實(shí)該經(jīng)紀(jì)公司從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的合法性。因此，委托中介公司辦理房地產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)時(shí)，一定要看中介公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書，了解它的經(jīng)營(yíng)范圍，是否有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這項(xiàng)業(yè)務(wù);

2、 在簽訂買賣合同或委托協(xié)議時(shí)，需多加注意，對(duì)相關(guān)的條款(如付款方式，經(jīng)紀(jì)公司的權(quán)利及義務(wù)、違約責(zé)任差價(jià)如何處理等)應(yīng)認(rèn)真考慮，一定要讓律師或了解房 地產(chǎn)的人幫忙把關(guān)。無效房介條款你有權(quán)說不在二手房交易中絕大多數(shù)的委托人(包括買房者和賣房者下同)都是通過房屋中介進(jìn)行交易的。委托人和中介公司 通過簽訂委托合同來確定雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。由于雙方信息的不對(duì)稱中介公司通常在交易中占有優(yōu)勢(shì)地位并制定出一些一邊倒的合同條款。在發(fā)生糾紛 后許多委托人認(rèn)為自己既然已經(jīng)在合同上簽了字便應(yīng)當(dāng)按照事先的約定解決問題至于自己的損失便只有自認(rèn)倒霉了。殊不知并不是任何合同條款對(duì)委托人都 具有法律約束力的法律賦予了委托人對(duì)無效條款說不的權(quán)利。

無效條款一：自己交易條款所謂自己交易條款就是指中介公司與委托人設(shè)定一個(gè)交 易底價(jià)并約定在中介公司向委托人支付了該底價(jià)后中介公司即取得對(duì)房屋的處分權(quán);在中介公司不愿以底價(jià)成交時(shí)則有權(quán)解除當(dāng)事人的委托。在這種情況下 中介公司利用自己特有的地位人為地將買賣雙方隔開。在交易行情高漲時(shí)中介公司可以將房屋順利出手以賺取買賣差價(jià);在交易行情低迷時(shí)中介公司則會(huì)以無 法成交為由終止合同。如此一來中介公司將交易的風(fēng)險(xiǎn)完全推給了委托人。點(diǎn)評(píng)其實(shí)委托人完全可以運(yùn)用法律手段擺脫這種被動(dòng)的局面。依據(jù)《合同法》的規(guī) 定居間人僅限于向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)無權(quán)與委托人直接進(jìn)行交易。而房屋中介公司在法律上就屬于居間人。因此中介公 司與委托人簽訂的自己交易條款違反了《合同法》的規(guī)定屬于無效條款。在房?jī)r(jià)大幅上漲時(shí)賣房者在不損害第三人利益的前提下有權(quán)宣告中介公司的購(gòu)房行為 無效并進(jìn)而收回房屋再次出售;在房?jī)r(jià)大幅下跌時(shí)買房者在不損害第三人利益的前提下同樣可以宣布中介公司的售房行為無效并進(jìn)而收回購(gòu)房款以購(gòu)買價(jià)格 更為便宜的房屋。

無效條款二：無效果付酬條款所謂無效果付酬條款就是指中介公司與委托人約定即使未達(dá)成房產(chǎn)交易委托人也應(yīng)當(dāng)向中介公 司支付一定數(shù)額的報(bào)酬。在實(shí)踐中中介公司通常事先收取委托人一定金額的交易保證金并和委托人約定即使交易不成功這部分保證金也不予退還。許多委托 人在交易失敗的情況下非但不認(rèn)為自己可以拿回已經(jīng)預(yù)交的交易保證金反而在合同應(yīng)當(dāng)恪守的信念中選擇了放棄。點(diǎn)評(píng)其實(shí)在交易失敗的情況下委托人有權(quán) 拿回交易保證金的全部或部分?！逗贤ā芬?guī)定居間人促成合同成立的委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬;居間人未促成合同成立的不得要求支付報(bào)酬但可以要 求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。《合同法》這種兩分式的立法模式排除了中介公司與委托人另行約定報(bào)酬支付條件的權(quán)利。因此中介公司與委托人訂 立的無效果付酬條款是無效的。在交易失敗的情況下委托人可以要求中介公司返還預(yù)繳的交易保證金而中介公司只能扣除其從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。至于 該必要費(fèi)用的具體數(shù)額則應(yīng)當(dāng)由中介公司通過證據(jù)加以證明。

通過中介賣房時(shí)間

一般來說需要兩個(gè)多月。如果賣方自己保存，不需要經(jīng)過贖樓，那么辦完整個(gè)程序下來一般只要一個(gè)多月就可以了(一個(gè)月在國(guó)土局過戶的時(shí)間 買方申請(qǐng)貸款的時(shí)間)；如果賣方需要經(jīng)過贖樓，那時(shí)間就要長(zhǎng)些。有些銀行贖樓的時(shí)間較長(zhǎng)，例如工商銀行，有可能超過一個(gè)月;有的短些，也要半個(gè)月。再加上在國(guó)土局辦理過戶的時(shí)間，還有銀行最后放款的時(shí)間，以及申請(qǐng)貸款的時(shí)間等等，至少需要兩個(gè)月。

因此，賣房者與中介簽訂合同時(shí)，最好注明拿到所有款項(xiàng)的確定時(shí)間，而不是口頭承諾。實(shí)際上，中介公司在辦理所有手續(xù)的過程中，有一定彈性，而且也可以考察一下該中介與某銀行的關(guān)系。如果這家中介公司連最起碼的贖樓手續(xù)都辦得不順利，這樣的中介公司的實(shí)力確實(shí)值得懷疑，著急只能是自己的事了。

委托中介賣房注意事項(xiàng)

1、上門看房：

在委托中介公司銷售手中二手房時(shí)，首先應(yīng)該要求中介公司上門了解一下房產(chǎn)的位置、樓層、朝向，以及房?jī)?nèi)的裝修情況和具體格局。這樣做的好處是可以讓中介公司的銷售人員更加了解房產(chǎn)的真實(shí)情況，便于為業(yè)主推薦更加“靠譜”的購(gòu)房者。

2、細(xì)談要求：

在中介公司進(jìn)行房源登記時(shí)，應(yīng)該盡可能的讓房源登記人員了解自己的賣房要求，具體包括：轉(zhuǎn)讓價(jià)格、付款方式、出售底價(jià)以及看房時(shí)間等都應(yīng)該做出具體的說明。這里需要提醒大家的是：房產(chǎn)的出售底價(jià)不可定得過低，應(yīng)該留出一定的談價(jià)空間，以提高買賣雙方面談的成功率。

3、配合看房：

配合看房這個(gè)話題我在很多文章中都曾提醒過大家，因?yàn)槔鄯e一定的看房客戶是成功出售二手房的基礎(chǔ)，不盡量配合買家看房無異于放慢房產(chǎn)出售的腳步，這一點(diǎn)在當(dāng)下樓市清淡期時(shí)尤為重要。另外，如果多次拒絕買家上門看房，很有可能被中介公司在房產(chǎn)備注欄中表明為“無誠(chéng)意”售房者，這樣的情況下大部分銷售員就會(huì)將你的房子打入冷宮，不再理會(huì)了。最終受損失的還是房主自己。

找中介賣房須知

1、“全權(quán)委托”、“獨(dú)家代理”要慎重。

“全權(quán)委托”是指房主委托中介代理自己行使全部權(quán)利，可以代為確定交易條件、簽訂合同、辦理過戶手續(xù)等。一旦中介公司為自己利益而對(duì)購(gòu)房人做出承諾，房主對(duì)購(gòu)房人就要承受相應(yīng)后果，至于房主還能否向中介追究責(zé)任，那一般是與購(gòu)房人無關(guān)的。

“獨(dú)家代理”是指房主承諾只委托某一家中介代為出售房屋，不得自行或另行委托其他中介出售。這種情況下，如果中介因某種原因不積極出售房屋房主就會(huì)比較被動(dòng)，即使自己尋找到合適的出售機(jī)會(huì)可能也要面臨中介索要約定的費(fèi)用。雖然說從法律角度分析，這種未付出卻索要費(fèi)用的約定可能屬于不具備效力的“霸王條款”，但畢竟還是有麻煩和風(fēng)險(xiǎn)。

所以，如果委托中介賣房，盡量不要采取“全權(quán)委托”或“獨(dú)家代理”的方式。如果非要采用上述的方式，應(yīng)在合同和授權(quán)委托書上做出一定限制：比如“委托書上標(biāo)明簽訂合同或收款須由產(chǎn)權(quán)人本人親自確認(rèn)方為有效”、“獨(dú)家代理的底價(jià)是多少”、“中介代理權(quán)的有效期限到何時(shí)止”、“不能按約定時(shí)間和價(jià)格出售如何處理”、“不通過中介另行出售如何處理”等等。

2、權(quán)屬證書原件應(yīng)該由產(chǎn)權(quán)人持有。

在委托中介交易的過程中，中介往往以方便代理為由要求房主把《房屋所有權(quán)證》交給中介代為保管，這對(duì)售房人是極為不利的，一旦賣家和中介發(fā)生什么糾紛，中介往往會(huì)扣住產(chǎn)權(quán)證不還。即使房主能通過訴訟等方式要回產(chǎn)權(quán)證，可能也會(huì)投入相當(dāng)?shù)臅r(shí)間和精力，何必呢？

可以把相關(guān)產(chǎn)權(quán)證、身份證的復(fù)印件交給中介，需要原件時(shí)可由產(chǎn)權(quán)人親自出面辦理。即使是復(fù)印證也可以做一些必要的設(shè)置，比如在產(chǎn)權(quán)證或身份證的復(fù)印件上標(biāo)明授權(quán)范圍等約束性語言。

3、應(yīng)該堅(jiān)持在交易時(shí)三方親自確認(rèn)交易內(nèi)容。

賣方應(yīng)該堅(jiān)持在簽訂合同等交易的重要環(huán)節(jié)由買賣雙方及中介三方共同確認(rèn)相關(guān)交易條件并共同在合同上簽字確認(rèn)。

有中介欺瞞買賣雙方“吃差價(jià)”，那中介肯定是不讓交易雙方見面。而且雙方親自交流確認(rèn)交易，還能避免中介為促成交易而故意隱瞞一些房屋的實(shí)際情況，比如房子存在什么缺陷，本來房主是如實(shí)告知中介的，但有的中介為了賺取中介費(fèi)，故意隱瞞不告知購(gòu)房者。一旦交易完成，購(gòu)房者追究，中介已經(jīng)收取到中介費(fèi)，這時(shí)不說是“售房者沒說”就是說“購(gòu)房者已知”。

4、 簽署合同等文件不能留空白。

售房者在簽署合同等文件時(shí)一定要仔細(xì)審核文件的內(nèi)容，如果有空白之處要么要求明確填寫要么用筆劃掉相應(yīng)空白。

以往曾經(jīng)發(fā)生過購(gòu)房者主張有自己簽名的合同與自己見到的合同不同，雖然簽名是真的，但合同中的一些空白內(nèi)容被中介或?qū)Ψ绞潞筇顚懥藢?duì)自己不利的內(nèi)容。這種主張往往很難成立，因?yàn)樘岢鲞@種主張的人往往又無法提供證據(jù)證明自己簽字時(shí)不存在這些對(duì)自己不利的內(nèi)容。

5、 對(duì)交易可能發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)該在委托中介時(shí)提前確認(rèn)清楚。

在與中介簽訂正式的有權(quán)利義務(wù)約束條件的協(xié)議或承諾之前，應(yīng)該先就委托中介售房可能發(fā)生的費(fèi)用、這些費(fèi)用由哪一方承擔(dān)、要委托中介代為處理的所有事項(xiàng)都進(jìn)行明確約定，并把相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)形成書面文件，由各方確認(rèn)。以免在合同簽訂后，履行過程中，因費(fèi)用承擔(dān)問題產(chǎn)生爭(zhēng)議，那時(shí)即使買賣雙方能達(dá)成解約的一致，也會(huì)涉及中介收取的費(fèi)用因已促成合同簽訂而不愿退還的問題。